Lex Koller entzweit Wohnpolitik und Kapitalmarkt
Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Der Entwurf greift bei Hauptwohnungen von Drittstaatsangehörigen, Ferienwohnungen, Gewerbeliegenschaften und kotierten Wohnimmobiliengesellschaften ein und löst damit Streit über Wohnraumschutz, Tourismusfinanzierung und Börsenfähigkeit aus.
Bis zum 15. Juli 2026 lief die Vernehmlassung zu einer Teilrevision, mit der der Bundesrat den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland in mehreren Segmenten wieder enger fassen will. Der Vorstoss ist als wohnungspolitische Begleitmassnahme angelegt und knüpft an den Entscheid vom 15. April 2026 an, die Vorlage offiziell in die Konsultation zu schicken.
Im Zentrum stehen vier Eingriffe mit direkter Immobilienwirkung. Künftig sollen Drittstaatsangehörige für den Kauf einer Hauptwohnung in der Schweiz wieder eine Bewilligung benötigen. Wer den Wohnsitz später aufgibt, müsste die Immobilie innert zwei Jahren veräussern. Zusätzlich will der Bundesrat Käufe von Ferienwohnungen und Einheiten in Appart-Hotels durch Personen im Ausland stärker begrenzen, den bewilligungsfreien Erwerb von Gewerbeliegenschaften als reine Kapitalanlage beenden und auch börsenkotierte Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmässig gehandelte Immobilienfonds und Immobilien-SICAV wieder unter die Lex Koller ziehen.
Streit um das richtige Instrument
Politisch fällt die Vorlage quer durch die üblichen Lager. Die SP unterstützt vor allem das Schliessen des Börsen-Schlupflochs und argumentiert, dass ausländisches Kapital über kotierte Vehikel bisher ohne Bewilligung in den Schweizer Wohnungsmarkt fliessen konnte. Auch die SVP trägt die Verschärfung mit und verlangt in ihrer Stellungnahme vom 14. Juli 2026 sogar weitergehende Regeln bis hin zur Erfassung von EU-Bürgern und Grenzgängern.
Kritik kommt dagegen aus den Berg- und Tourismusregionen sowie aus der Immobilienwirtschaft. Die SAB lehnt die Verschärfung gemäss ihrer Stellungnahme vom 2. Juli 2026 grundsätzlich ab und warnt vor Nachteilen für Berggebiete und ländliche Räume. Besonders umstritten sind die vorgesehenen Einschränkungen bei Ferienwohnungen und Appart-Hotels, weil sie Investitionen in touristisch geprägten Gemeinden bremsen könnten, ohne die Wohnungsknappheit in den Zentren direkt zu lösen.
Kapitalmarkt wird zum neuralgischen Punkt
Für kotierte Immobiliengesellschaften und Fonds ist vor allem der geplante Eingriff in handelbare Beteiligungen heikel. Damit würde die Revision nicht nur Transaktionen einzelner Liegenschaften betreffen, sondern auch die Kapitalmarktfinanzierung von Wohnimmobiliengesellschaften. Aus Sicht der Branche ist genau das der grösste Systembruch der Vorlage, weil Handelbarkeit, Investorenkreis und Refinanzierung stärker reguliert würden.
Breite Zustimmung erhält ausgerechnet der lockernde Teil der Vorlage. Parallel zur Verschärfung will der Bundesrat die Motion Schmid 22.4413 umsetzen und den Erwerb von Personalwohnungen für ausländisch beherrschte Hotels erleichtern. In Tourismusgemeinden zielt diese Ausnahme auf ein akutes Betriebsproblem, weil bezahlbarer Wohnraum für Mitarbeitende vielerorts fehlt und Personalunterkünfte als Standortfaktor an Gewicht gewinnen.