La loi Lex Koller divise la politique du logement et le marché des capitaux
Le Conseil fédéral a ouvert, le 15 avril 2026, la procédure de consultation relative au renforcement de la Lex Koller. Le projet porte sur les résidences principales des ressortissants de pays tiers, les résidences secondaires, les immeubles commerciaux et les sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse, suscitant ainsi des débats sur la protection du logement, le financement du tourisme et la cotation en bourse.
La consultation relative à une révision partielle, par laquelle le Conseil fédéral entend à nouveau restreindre l’acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l’étranger dans plusieurs domaines, s’est achevée le 15 juillet 2026. Cette initiative s’inscrit dans le cadre des mesures d’accompagnement en matière de politique du logement et fait suite à la décision du 15 avril 2026 de soumettre officiellement le projet à consultation.
Quatre mesures ayant un impact direct sur l’immobilier sont au cœur de cette révision. À l’avenir, les ressortissants de pays tiers devront à nouveau obtenir une autorisation pour acheter une résidence principale en Suisse. Quiconque renoncerait par la suite à son domicile devrait céder le bien immobilier dans un délai de deux ans. En outre, le Conseil fédéral souhaite limiter davantage les achats de résidences secondaires et de logements dans des appart-hôtels par des personnes résidant à l’étranger, mettre fin à l’acquisition sans autorisation d’immeubles commerciaux à des fins de placement pur et simple, et réintégrer dans le champ d’application de la Lex Koller les sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse ainsi que les fonds immobiliers et les SICAV immobilières régulièrement négociés.
Polémique sur le choix de l’instrument approprié
Sur le plan politique, le projet divise les camps habituels. Le PS soutient avant tout la suppression de la faille boursière et fait valoir que, jusqu’à présent, les capitaux étrangers pouvaient affluer sur le marché immobilier résidentiel suisse sans autorisation via des véhicules cotés en bourse. L’UDC soutient également ce durcissement et exige même, dans sa prise de position du 14 juillet 2026, des règles plus strictes allant jusqu’à l’enregistrement des citoyens de l’UE et des frontaliers.
En revanche, des critiques émanent des régions de montagne et touristiques ainsi que du secteur immobilier. Dans sa prise de position du 2 juillet 2026, la SAB rejette par principe ce durcissement et met en garde contre les inconvénients pour les régions de montagne et les zones rurales. Les restrictions prévues concernant les locations de vacances et les appart-hôtels sont particulièrement controversées, car elles pourraient freiner les investissements dans les communes à vocation touristique sans pour autant résoudre directement la pénurie de logements dans les centres-villes.
Le marché des capitaux devient un point névralgique
Pour les sociétés immobilières et les fonds cotés en bourse, c’est surtout l’intervention prévue concernant les participations négociables qui est délicate. La révision concernerait ainsi non seulement les transactions portant sur des biens immobiliers individuels, mais aussi le financement sur le marché des capitaux des sociétés immobilières résidentielles. Du point de vue du secteur, c’est précisément là que réside la plus grande rupture systémique du projet, car la négociabilité, le cercle des investisseurs et le refinancement seraient soumis à une réglementation plus stricte.
C’est justement la partie du projet visant à assouplir la réglementation qui recueille un large soutien. Parallèlement à ce durcissement, le Conseil fédéral souhaite mettre en œuvre la motion Schmid 22.4413 et faciliter l’acquisition de logements pour le personnel par des hôtels sous contrôle étranger. Dans les communes touristiques, cette exception vise à résoudre un problème opérationnel aigu, car les logements abordables pour les employés font défaut dans de nombreux endroits et les logements du personnel gagnent en importance en tant que facteur d’implantation.