Le 18 août 2026, la Commission de l’économie du Conseil national a renchéri en recommandant d’adopter l’essentiel de la motion 24.3961. Elle souhaite revenir sur les assouplissements antérieurs de la Lex Koller et se rapprocher à nouveau, en ce qui concerne les résidences principales, les résidences secondaires, les résidences de vacances, les immeubles collectifs et les immeubles commerciaux, de la situation qui prévalait sous la Lex Friedrich de 1985.
C’est précisément dans le secteur commercial que cette orientation touche un point sensible. Les immeubles de bureaux, les hôtels, les surfaces commerciales et les biens immobiliers logistiques nécessitent souvent des investissements importants pour des rénovations énergétiques, des modernisations techniques et des changements d’affectation. Si une partie des capitaux étrangers vient à manquer, la question reste ouverte de savoir qui devra combler ce manque à gagner dans le cadre de grands projets immobiliers existants.
La stratégie fédérale actionne d’autres leviers
La contradiction avec la politique officielle du logement est flagrante. Le plan d’action contre la pénurie de logements du 13 février 2024 comprend 35 mesures et mise sur des procédures accélérées, la densification et une offre accrue. Un durcissement de la Lex Koller n’en fait pas partie. Parallèlement, le Conseil fédéral a ouvert, le 15 avril 2026, la consultation sur la révision de la loi et a également publié une analyse d’impact réglementaire à ce sujet.
Cette situation est délicate pour le secteur immobilier, car elle fait coexister deux orientations politiques. D’un côté, la Confédération souhaite favoriser la création de logements grâce à des leviers en matière d’aménagement du territoire et de procédures. D’un autre côté, on promeut une réglementation qui touche également l’immobilier d’entreprise, alors que c’est précisément dans ce secteur que des moyens financiers importants sont souvent nécessaires pour la rénovation du parc immobilier.
Le capital national n’est pas une évidence
Du côté des investissements également, rien ne permet de se contenter d’hypothèses simplistes. Selon l’étude 2025 sur les caisses de retraite suisses, l’immobilier suisse représentait 22,6 % des portefeuilles, tandis que l’immobilier étranger indirect en représentait 3,7 %. Cela montre certes la place importante occupée par l’immobilier dans le deuxième pilier, mais ne constitue pas une réserve illimitée pour des travaux de rénovation supplémentaires de grande envergure dans le parc immobilier commercial.
Genève illustre à quel point de telles interventions peuvent être coûteuses en capital. Le Fairmont Grand Hôtel de Genève est fermé depuis le 20 décembre 2024 pour une rénovation complète et prévoit de rouvrir ses portes en 2028. Les médias spécialisés ont estimé le volume d’investissement en 2025 à environ 350 millions de francs. Sur le marché suisse, les projets de cette envergure ne peuvent pas être remplacés à volonté par d’autres sources de financement.
Davantage de restrictions, des effets incertains
Une question délicate se pose donc. Si la Suisse restreint davantage l’accès des investisseurs étrangers à l’immobilier d’entreprise, ce sont précisément les rénovations et les transformations destinées à rendre le parc immobilier performant sur le plan énergétique et opérationnel qui risquent d’être retardées. La prochaine étape politique revient désormais au Conseil national, qui doit se prononcer sur la demande principale de la motion 24.3961, soutenue par la CER-N.
