Im Tessin zu leben erfordert Weitsicht

Das Wohnungsproblem im Tessin betrifft nicht nur die Mieten oder die Zahl der leerstehenden Wohnungen. Es geht um Qualität, Barrierefreiheit, sozialen Zusammenhalt, Raumentwicklung und die demografische Zukunft. Monique Bosco-von Allmen fordert dazu auf, das Thema Wohnen in einem breiteren und politischeren Kontext zu betrachten.

Sie sind Präsidentin der CASSI, der Schweizerischen Wohnbaugenossenschaften, Regionalverband der italienischen Schweiz. Womit genau befasst sich dieser Verband?
Kurz gesagt besteht das Ziel des Regionalverbands darin, den gemeinnützigen Wohnungsbau in der italienischen Schweiz zu fördern, die Mitglieder bei ihren Anliegen zu unterstützen, Dienstleistungen anzubieten und ihre Interessen in der Politik und in der Öffentlichkeit zu vertreten. CASSI fördert zudem Solidarität, Zusammenarbeit und Informationsaustausch unter den Mitgliedern. Da im Tessin die Realität der Wohnbaugenossenschaften noch wenig bekannt ist, leistet er zudem Aufklärungsarbeit und organisiert Veranstaltungen zu Themen rund um die Gesellschaft, die Raumentwicklung, das Wohnen und damit die Beziehungen zwischen den Menschen in einer Zeit, in der die Bevölkerung rasch altert und die Vorsorge unter Druck zu stehen scheint.

Wie würden Sie die aktuelle Wohnsituation im Tessin beschreiben?
Ich glaube, es herrscht nach wie vor eine gewisse Verwirrung hinsichtlich der Daten zur Wohnsituation im Tessin. Die veröffentlichten Zahlen sind unvollständig. Seit Jahren wird behauptet, es gebe hier kein Leerstandsproblem wie anderswo in der Schweiz, aber es wird fast nie erwähnt, dass der Standard der leerstehenden Wohnungen möglicherweise nicht den Bedürfnissen der Familien entspricht, da die Lage ungünstig ist und die Kosten im Verhältnis zum Einkommen zu hoch sind. Zudem werden subjektive Beihilfen als Einkommen gewertet, was die tatsächlichen Zahlen zum Bedarf an Wohnungen zu moderaten Kosten verzerrt. Es wird zu wenig über den gravierenden Mangel an Sozialwohnungen gesprochen, die weniger als ein Prozent des Gesamtbestands ausmachen, ebenso wenig wie über den veralteten Immobilienbestand und die nicht sanierten Miethäuser, die heute zwar bezahlbaren Wohnraum bieten, aber bald umfangreiche Sanierungsarbeiten erfordern werden, was zu einem Anstieg der Mieten führen wird. Es wird zu wenig über die Unterbelegung von Wohnungen durch ältere Menschen gesprochen, über den Mangel an Lösungen für eine schnell alternde Bevölkerung und über das Phänomen, dass Tessiner Einwohner in das benachbarte Italien ziehen, um dort zu leben, während sie weiterhin hier arbeiten – auch aufgrund der zu hohen Wohnkosten.

Warum sind Genossenschaften im Tessin deutlich weniger verbreitet als in der Deutschschweiz?
Ich habe zu diesem Thema zwar nie eine wissenschaftliche Studie durchgeführt, aber ich glaube, dass es verschiedene Faktoren gibt, die das Wachstum der Wohnbaugenossenschaften im Tessin gebremst haben. Der Grund beschränkt sich nicht darauf, dass sie, wie ich oft höre, «nicht Teil unserer Kultur sind». Bis vor wenigen Jahrzehnten waren viele Tessiner so arm, dass die gemeinsame Nutzung von Werkzeugen und Räumlichkeiten weit verbreitet war. Das Tessin ist kein Kanton, in dem sich die Industrie entwickelt hat, und daher gab es hier nicht jene Wohnungsnot der Arbeiterklasse, die anderswo die Entstehung von Genossenschaften begünstigt hat. Abgesehen von den historischen Genossenschaften des Bundespersonals gibt es im Tessin fast keine. Vielleicht hat auch der durch die Bankenindustrie geschaffene Wohlstand die über das Gebiet verstreuten Einfamilienhäuser begünstigt, mit enormen Infrastrukturkosten und einer Zunahme des Individualismus. Die Politik befasst sich zudem nicht mit dem Thema des gemeinnützigen Wohnraums und fördert es daher nicht, vielleicht weil sie die Vorteile, die es für die gesamte Gesellschaft mit sich bringt, noch nicht erkannt hat.

Was unterscheidet ein genossenschaftliches Projekt konkret von einem klassischen Immobilienprojekt, auch in Bezug auf Finanzierung und langfristige Ziele?
Klassische Immobilienprojekte sind in der Regel gewinnorientiert, Genossenschaften hingegen per Definition nicht. Genossenschaften sind nicht mit dem sozialen Wohnungsbau der öffentlichen Hand zu verwechseln, da sie eine dritte Wohnform zwischen Eigentum und Miete darstellen. Sie versuchen, die Wohnbedürfnisse ihrer Mitglieder auch langfristig zu befriedigen, und investieren deshalb oft in Qualität. Im Durchschnitt bieten sie Wohnungen zu etwa 20 Prozent niedrigeren Kosten an, da sie keine Gewinne erzielen; die Mieten werden auf der Grundlage der tatsächlichen Kosten und nicht anhand der Wertsteigerung des Grundstücks berechnet. Vom BWO als gemeinnützig anerkannte Genossenschaften können zudem über den Rotationsfonds und einen Solidaritätsfonds günstige Darlehen in Anspruch nehmen, wodurch sich der anfängliche Eigenkapitalbedarf verringert. Auch wenn dies nur in begrenztem Umfang geschieht, tragen gemeinnützige Wohnprojekte so zur Beruhigung des Marktes bei.

Hat der Kanton Tessin das Thema Wohnen in den letzten zehn Jahren politisch unterschätzt?
Meiner Meinung nach sollte und könnte man viel mehr tun. Mir scheint, dass es nicht nur keine echte Wohnungspolitik gibt, sondern auch keinen wirklichen Gedankenaustausch zu diesem Thema. Mir scheint auch, dass die Instrumente zu ihrer Förderung zu wenig bekannt sind. So entstand die Idee, die Arbeitsgruppe «Wohnungspolitik im Tessin» zu gründen, die allen Interessierten offensteht, um die Bedeutung des Themas und die Möglichkeiten zu seiner Bewältigung bekannt zu machen. Einer der Gründe, warum sich die Politik nicht damit befasst hat, ist der fehlende Druck von unten. Die Bevölkerung fordert dies nicht ausreichend ein. Dies liegt auch daran, dass viele Familien in Not subjektive, personenbezogene Beihilfen erhalten, die zwar den unmittelbaren Bedarf decken, aber zukünftige Schwierigkeiten nicht berücksichtigen. Es fehlt hingegen eine objektive, konkrete Hilfe, die Wohnprojekte fördert, die langfristig gemeinnützig bleiben und sich positiv auf den sozialen Zusammenhalt, die gegenseitige Hilfe und das kollektive Wohlergehen auswirken.

Wer ist heute am stärksten betroffen: junge Erwachsene, Familien, ältere Menschen oder die Mittelschicht?
Die Gesellschaft. Wohnen ist nicht nur eine Frage des Dachs über dem Kopf. Es geht um Beziehungen zwischen Menschen, um Austausch, Interaktion, Zugehörigkeitsgefühl, Identitätsgefühl, aber auch um wirtschaftliche Entwicklung. Die Gesellschaft altert sehr schnell, bietet keine ausreichenden Arbeitsbedingungen, um die vielen steigenden Ausgaben, darunter Wohnen und Gesundheit, zu bewältigen, und die Zahl der Familien in Not nimmt deutlich zu. Ich habe den Eindruck, dass auch die Mittelschicht Schwierigkeiten hat, und es ist sehr wichtig, sie zu unterstützen, denn ich glaube, dass sie die Grundlage unseres demokratischen Systems bildet. Wenn Familien weniger für Wohnen ausgeben würden, könnten sie mehr für andere Bedürfnisse ausgeben und somit stärker zur Wirtschaft und zu einer besseren Verteilung des Wohlstands beitragen.

Wo liegt Ihrer Meinung nach das Hauptproblem: in der Raumplanung, bei den Baubewilligungen, bei den Einsprüchen oder im fehlenden politischen Willen?
All diese Aspekte sind wichtig. Ohne politischen Willen gibt es keine Planung. Die zunehmende Bürokratie ist besorgniserregend. Andererseits ist auch der mangelnde Schutz des Territoriums und des historischen Erbes, das uns ein Gefühl der Identität vermittelt, sehr besorgniserregend. Partizipative Prozesse fehlen, während Desinformation und Unkenntnis über geeignete Instrumente auffällig sind. Es fehlen auch Daten und deren Analyse, die es ermöglichen würden, eine Vision zu entwickeln. Ich denke, dass das Tessin noch keine Vision hat, zumindest keine gemeinsame.

Können private Investoren Teil der Lösung sein oder verschärfen sie das Problem strukturell?
Ich denke, dass private Investoren ein sehr wichtiger Teil der Lösung für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Tessin sind. Es ist wichtig, dass die Rahmenbedingungen die Entwicklung von PPP-Projekten ermöglichen, die Lösungen für die tatsächlichen Bedürfnisse der heutigen und zukünftigen Bevölkerung bieten. Es sei daran erinnert, dass auch Genossenschaften Projekte mit Eigenkapital entwickeln und nicht mit öffentlichen Investoren verwechselt werden dürfen. Zu den institutionellen Investoren, die zum Anstieg der Immobilienwerte beigetragen haben, gehören auch die Pensionskassen, die zu Recht Gewinne erzielen müssen, um die Renten zu bezahlen. Wenn diese Gewinne jedoch die Wohnkosten stärker in die Höhe treiben als die Rentenerhöhungen, werden wir am Ende ein noch gravierenderes Problem haben. Ich stelle mir auch die Frage, wie die öffentliche Hand investiert, um ihren Immobilienbestand zu erhalten, nicht nur in Bezug auf die Qualität, sondern auch auf die Quantität. Mir scheint, dass man im Tessin noch nicht verstanden hat, wie wichtig es ist, dass die öffentliche Hand über Immobilien verfügt, die vielleicht im Baurecht vergeben werden können.

Viele behaupten, dass bezahlbarer Wohnungsbau wirtschaftlich fast unmöglich sei. Stimmt das, oder fehlen einfach klare Rahmenbedingungen und Anreize?
Ich würde gerne wissen, warum behauptet wird, dass bezahlbarer Wohnungsbau wirtschaftlich fast unmöglich sei. Sicherlich sind angemessene Rahmenbedingungen und vielleicht auch Anreize wichtig, aber der entscheidende Faktor bleibt der Bodenwert, der sich zu stark auf die Projektkosten und damit auf die Mieten auswirkt. Wenn wir nicht wieder darüber diskutieren, wem der Boden gehört, und wenn wir die tatsächlichen sozialen und ökologischen Kosten des Wohnens nicht in die Waagschale werfen, wird die Diskussion meiner Meinung nach weiterhin unausgewogen bleiben. Es geht nicht nur um bezahlbaren Wohnraum, sondern um angemessene, zugängliche und qualitativ hochwertige Wohnlösungen, die den Menschen Wohlbefinden bringen und gleichzeitig die Natur und das Territorium respektieren. Es sollten Projekte entwickelt werden, die einen geringeren Flächenverbrauch pro Kopf und eine geringere Umweltbelastung aufweisen, aber eine größere soziale Wirkung haben, auch durch gemeinsam genutzte Räume und Dienstleistungen.

Über welche Instrumente verfügen die Gemeinden und der Kanton bereits heute, um bezahlbaren Wohnraum schneller zur Verfügung zu stellen, und warum werden diese zu wenig genutzt?
Es geht nicht nur um Instrumente, sondern auch um die Klarheit der Rolle der öffentlichen Hand und die Bedeutung einer Wohnraumstrategie. Das BWO hat eine neue Ausgabe der Broschüre «Bezahlbarer Wohnraum. Ein modulares Toolkit für Städte und Gemeinden» veröffentlicht, das ein sehr wertvolles Instrument für alle ist, die eine Wohnungspolitik vorantreiben wollen, die sich an den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung orientiert. Die Beispiele zeigen konkret, wie vorzugehen ist. Auch für die Tessiner Gemeinden ist dieses Toolkit sehr nützlich. Mit der Arbeitsgruppe «Wohnungspolitik im Tessin» sollen Veranstaltungen vor Ort organisiert werden, um Politikern, Beamten, Fachleuten und der Bevölkerung die heute verfügbaren Instrumente vorzustellen. Die Gemeinden können preisgünstigen Wohnraum durch zahlreiche Instrumente fördern, die in die drei Kategorien «orientieren», «finanzieren» und «kommunizieren» fallen. Im Kit werden 10 Module vorgestellt, darunter Vorkaufsrecht, Baurecht, Gründung von Trägern, kommunale Wohnungen, Darlehen und Beratung.

Das Tessin altert rasch. Ist der Immobilienmarkt auf diese demografische Entwicklung vorbereitet?
Meiner Meinung nach absolut nicht. Es wird nicht einmal Aufklärungsarbeit zu diesem Thema geleistet. Es wird nicht über mögliche Alternativen gesprochen, die die Neugier der zukünftigen älteren Menschen wecken könnten, von denen es sehr viele gibt. Es werden keine Wohnalternativen zu erschwinglichen Kosten und mit geringerer sozialer Isolation geprüft, was zudem einen Anstieg der Gesundheitskosten aufgrund von Einsamkeit und Depressionen mit sich bringt. Auch das Thema der vielen alleinstehenden älteren Menschen, die in grossen, alten Wohnungen leben und damit jungen Familien den Zugang verwehren, wird nicht angegangen. Es fehlt das Bewusstsein dafür, dass ein Bett in einem Altersheim 8’000 Franken oder mehr pro Person kostet und dass dieses Modell, wenn es für viele gilt, in einer Gesellschaft, in der in wenigen Jahren mehr als ein Drittel der Bevölkerung aus älteren Menschen bestehen wird, wirtschaftlich nicht tragbar ist. Wir müssen über alternative Lösungen nachdenken, die finanziell tragbar sind und mehr Austausch und gegenseitige Hilfe zwischen den Generationen ermöglichen. Dazu braucht es jedoch den Willen.

Was müsste sich Ihrer Meinung nach im Tessin ändern, damit es nicht mehr als Markt für Zweit- und Ferienwohnungen wahrgenommen wird, sondern als eigenständiger Wirtschaftsraum?
Es müsste eine gemeinsame Vision davon geben, was es werden will. Ohne eine solche Vision ist unklar, wo und wie man seine Kräfte einsetzen soll. Meiner Meinung nach hat das Tessin viel Potenzial, aber es darf nicht vergessen, dass es zwischen Mailand und Zürich liegt. Es sollte nicht versuchen, in Konkurrenz zu treten, sondern vielmehr die vielen positiven Aspekte, die es besitzt, stärken. Es sollte eine breite Debatte über die Zukunft des Tessins geben, aber leider nehme ich diese nicht wahr. Architekten könnten einen Beitrag zu einem breiten Gedankenaustausch zwischen verschiedenen Disziplinen leisten, nicht nur zwischen Wirtschaft und Immobilienwirtschaft.

Hat das Tessin ein Wohnungsproblem oder ein Problem mit dem politischen Mut?
Beides, aber nicht nur das. Ich glaube, es gibt auch ein Problem der Identität und des Bewusstseins. Es bräuchte transparente Daten, auf denen eine Debatte basieren könnte, die von konstruktiven Diskussionen geprägt ist, die sich nicht auf Interviews beschränken. Vielen Dank für diese Gelegenheit.

Redaktion: immoMedia • Bild: zVg.