Vivre au Tessin demande de la clairvoyance

Le problème du logement au Tessin ne concerne pas seulement les loyers ou le nombre de logements vacants. Il s'agit de la qualité, de l'accessibilité, de la cohésion sociale, du développement territorial et de l'avenir démographique. Monique Bosco-von Allmen invite à considérer le thème du logement dans un contexte plus large et plus politique.

Vous êtes présidente de la CASSI, les Coopératives d’habitation suisses, association régionale de la Suisse italienne. De quoi s’occupe exactement cette association ?
En bref, l’objectif de l’association régionale est de promouvoir la construction de logements d’utilité publique en Suisse italienne, de soutenir ses membres dans leurs démarches, de leur offrir des services et de défendre leurs intérêts auprès des milieux politiques et du public. La CASSI encourage également la solidarité, la coopération et l’échange d’informations entre ses membres. Comme la réalité des coopératives d’habitation est encore peu connue au Tessin, elle effectue en outre un travail d’information et organise des manifestations sur des thèmes liés à la société, au développement territorial, au logement et donc aux relations entre les personnes, à une époque où la population vieillit rapidement et où la prévoyance semble être sous pression.

Comment décririez-vous la situation actuelle du logement au Tessin ?
Je pense qu’il règne toujours une certaine confusion en ce qui concerne les données relatives à la situation du logement au Tessin. Les chiffres publiés sont incomplets. Depuis des années, on affirme qu’il n’y a pas ici de problème de logements vacants comme ailleurs en Suisse, mais on ne mentionne presque jamais que le standard des logements vacants peut ne pas correspondre aux besoins des familles en raison d’une situation défavorable et de coûts trop élevés par rapport aux revenus. De plus, les aides subjectives sont considérées comme des revenus, ce qui fausse les chiffres réels concernant le besoin de logements à des coûts modérés. On ne parle pas assez de la grave pénurie de logements sociaux, qui représentent moins d’un pour cent du parc total, ni du parc immobilier vétuste et des immeubles locatifs non rénovés, qui offrent aujourd’hui des logements abordables, mais qui nécessiteront bientôt d’importants travaux de rénovation, ce qui entraînera une hausse des loyers. On ne parle pas assez de la sous-occupation des logements par les personnes âgées, du manque de solutions pour une population qui vieillit rapidement et du phénomène qui pousse les habitants du Tessin à partir vivre en Italie voisine tout en continuant à travailler ici, notamment en raison du coût trop élevé du logement.

Pourquoi les coopératives sont-elles nettement moins répandues au Tessin qu’en Suisse alémanique ?
Je n’ai certes jamais mené d’étude scientifique sur ce sujet, mais je pense qu’il existe différents facteurs qui ont freiné la croissance des coopératives d’habitation au Tessin. La raison ne se limite pas au fait que, comme je l’entends souvent, elles « ne font pas partie de notre culture ». Il y a encore quelques décennies, de nombreux Tessinois étaient si pauvres que l’utilisation commune d’outils et de locaux était très répandue. Le Tessin n’est pas un canton où l’industrie s’est développée, et il n’y a donc pas eu ici cette crise du logement de la classe ouvrière qui a favorisé ailleurs l’émergence des coopératives. Hormis les coopératives historiques du personnel de la Confédération, il n’y en a presque pas au Tessin. Peut-être aussi que la prospérité créée par l’industrie bancaire a favorisé les maisons individuelles disséminées sur le territoire, avec des coûts d’infrastructure énormes et une augmentation de l’individualisme. De plus, les politiques ne se penchent pas sur la question du logement d’utilité publique et ne l’encouragent donc pas, peut-être parce qu’ils n’ont pas encore compris les avantages qu’il apporte à l’ensemble de la société.

Concrètement, qu’est-ce qui différencie un projet coopératif d’un projet immobilier classique, notamment en termes de financement et d’objectifs à long terme ?
Les projets immobiliers classiques sont généralement à but lucratif, alors que les coopératives, par définition, ne le sont pas. Les coopératives ne doivent pas être confondues avec les logements sociaux construits par les pouvoirs publics, car elles constituent une troisième forme de logement entre la propriété et la location. Elles cherchent à satisfaire les besoins de leurs membres en matière de logement, même à long terme, et investissent donc souvent dans la qualité. En moyenne, ils proposent des logements à des coûts inférieurs d’environ 20 %, car ils ne réalisent pas de bénéfices ; les loyers sont calculés sur la base des coûts réels et non de l’augmentation de la valeur du terrain. Les coopératives reconnues d’utilité publique par l’OFL peuvent en outre bénéficier de prêts avantageux par le biais du fonds de rotation et d’un fonds de solidarité, ce qui réduit les besoins initiaux en fonds propres. Même si cela reste limité, les projets de logements d’utilité publique contribuent ainsi à apaiser le marché.

Le canton du Tessin a-t-il sous-estimé politiquement le thème du logement au cours des dix dernières années ?
A mon avis, on devrait et pourrait faire beaucoup plus. Il me semble que non seulement il n’y a pas de véritable politique du logement, mais qu’il n’y a pas non plus de véritable échange d’idées sur ce sujet. Il me semble également que les instruments pour les promouvoir sont trop peu connus. C’est ainsi qu’est née l’idée de créer le groupe de travail « Politique du logement au Tessin », ouvert à toutes les personnes intéressées, afin de faire connaître l’importance du sujet et les moyens de le traiter. L’une des raisons pour lesquelles les politiques ne se sont pas penchés sur la question est le manque de pression de la base. La population ne le réclame pas suffisamment. Cela s’explique notamment par le fait que de nombreuses familles en difficulté reçoivent des aides subjectives, liées à la personne, qui couvrent certes les besoins immédiats, mais ne tiennent pas compte des difficultés futures. En revanche, il manque une aide objective et concrète qui favorise les projets de logement qui restent d’utilité publique à long terme et qui ont un impact positif sur la cohésion sociale, l’entraide et le bien-être collectif.

Qui est le plus touché aujourd’hui : les jeunes adultes, les familles, les personnes âgées ou la classe moyenne ?
La société en général. Le logement n’est pas seulement une question de toit. Il s’agit de relations entre les personnes, d’échanges, d’interactions, de sentiment d’appartenance, d’identité, mais aussi de développement économique. La société vieillit très rapidement, n’offre pas de conditions de travail suffisantes pour faire face aux nombreuses dépenses croissantes, dont le logement et la santé, et le nombre de familles en difficulté augmente considérablement. J’ai l’impression que la classe moyenne connaît également des difficultés, et il est très important de la soutenir, car je pense qu’elle constitue la base de notre système démocratique. Si les familles dépensaient moins pour le logement, elles pourraient dépenser plus pour d’autres besoins et contribuer ainsi davantage à l’économie et à une meilleure répartition des richesses.

Selon vous, où se situe le problème principal : dans l’aménagement du territoire, dans les permis de construire, dans les recours ou dans le manque de volonté politique ?
Tous ces aspects sont importants. Sans volonté politique, il n’y a pas de planification. L’augmentation de la bureaucratie est inquiétante. D’autre part, le manque de protection du territoire et du patrimoine historique, qui nous donne un sentiment d’identité, est également très préoccupant. Les processus participatifs font défaut, tandis que la désinformation et la méconnaissance des instruments appropriés sont frappantes. Il manque également des données et leur analyse, qui permettraient de développer une vision. Je pense que le Tessin n’a pas encore de vision, du moins pas de vision commune.

Les investisseurs privés peuvent-ils faire partie de la solution ou aggravent-ils structurellement le problème ?
Je pense que les investisseurs privés sont une partie très importante de la solution au manque de logements abordables au Tessin. Il est important que les conditions-cadres permettent le développement de projets PPP qui apportent des solutions aux besoins réels de la population actuelle et future. Il convient de rappeler que les coopératives développent également des projets sur fonds propres et ne doivent pas être confondues avec les investisseurs publics. Parmi les investisseurs institutionnels qui ont contribué à l’augmentation de la valeur de l’immobilier, on trouve également les caisses de pension, qui doivent à juste titre réaliser des bénéfices pour payer les retraites. Mais si ces bénéfices font augmenter les coûts du logement plus que les augmentations des pensions, nous finirons par avoir un problème encore plus grave. Je me pose également la question de savoir comment les pouvoirs publics investissent pour maintenir leur parc immobilier, non seulement en termes de qualité, mais aussi de quantité. Il me semble qu’au Tessin, on n’a pas encore compris l’importance pour les pouvoirs publics de disposer d’immeubles qui pourraient peut-être être attribués en droit de superficie.

Nombreux sont ceux qui affirment que la construction de logements abordables est presque impossible sur le plan économique. Est-ce vrai, ou manque-t-il simplement un cadre clair et des incitations ?
J’aimerais savoir pourquoi on affirme que la construction de logements abordables est presque impossible sur le plan économique. Il est certain que des conditions-cadres appropriées et peut-être aussi des incitations sont importantes, mais le facteur décisif reste la valeur du terrain, qui a un impact trop important sur les coûts des projets et donc sur les loyers. Si nous ne discutons pas à nouveau de la question de savoir à qui appartient le sol et si nous ne mettons pas dans la balance les coûts sociaux et environnementaux réels du logement, je pense que le débat restera déséquilibré. Il ne s’agit pas seulement de logements abordables, mais de solutions de logement adaptées, accessibles et de qualité, qui apportent du bien-être aux personnes tout en respectant la nature et le territoire. Il convient de développer des projets qui consomment moins d’espace par habitant et qui ont un impact environnemental moindre, mais qui ont un impact social plus important, notamment grâce à des espaces et des services partagés.

De quels instruments les communes et le canton disposent-ils déjà aujourd’hui pour mettre plus rapidement à disposition des logements abordables, et pourquoi sont-ils trop peu utilisés ?
Il ne s’agit pas seulement d’instruments, mais aussi de clarifier le rôle des pouvoirs publics et l’importance d’une stratégie en matière de logement. L’OFL a publié une nouvelle édition de la brochure « Le logement abordable. Une boîte à outils modulaire pour les villes et les communes », qui constitue un outil très précieux pour tous ceux qui souhaitent promouvoir une politique du logement axée sur les besoins réels de la population. Les exemples montrent concrètement comment procéder. Cette boîte à outils est également très utile pour les communes tessinoises. Avec le groupe de travail « Politique du logement au Tessin », des événements seront organisés sur place afin de présenter aux politiciens, aux fonctionnaires, aux spécialistes et à la population les instruments disponibles aujourd’hui. Les communes peuvent promouvoir le logement à loyer modéré à l’aide de nombreux instruments qui relèvent de trois catégories : « orienter », « financer » et « communiquer ». Le kit présente 10 modules, dont le droit de préemption, le droit de construction, la création de promoteurs, les logements communaux, les prêts et le conseil.

Le Tessin vieillit rapidement. Le marché immobilier est-il préparé à cette évolution démographique ?
A mon avis, absolument pas. Il n’y a même pas de travail d’information sur ce sujet. On ne parle pas des alternatives possibles qui pourraient éveiller la curiosité des futures personnes âgées, qui sont très nombreuses. Aucune alternative de logement à un coût abordable et avec un moindre isolement social n’est étudiée, ce qui entraîne en outre une augmentation des coûts de santé due à la solitude et à la dépression. La question des nombreuses personnes âgées isolées qui vivent dans de grands appartements anciens et empêchent ainsi les jeunes familles d’y accéder n’est pas non plus abordée. Il n’y a pas de prise de conscience du fait qu’un lit dans une maison de retraite coûte 8 000 francs ou plus par personne et que ce modèle, s’il s’applique à un grand nombre, n’est pas économiquement viable dans une société où plus d’un tiers de la population sera composé de personnes âgées dans quelques années. Nous devons réfléchir à des solutions alternatives qui soient financièrement supportables et qui permettent davantage d’échanges et d’entraide entre les générations. Mais pour cela, il faut de la volonté.

Selon vous, que faudrait-il changer au Tessin pour qu’il ne soit plus perçu comme un marché de résidences secondaires et de logements de vacances, mais comme un espace économique à part entière ?
Il devrait y avoir une vision commune de ce qu’il veut devenir. Sans une telle vision, on ne sait pas où et comment engager ses forces. A mon avis, le Tessin a beaucoup de potentiel, mais il ne doit pas oublier qu’il se trouve entre Milan et Zurich. Il ne devrait pas essayer d’entrer en concurrence, mais plutôt de renforcer les nombreux aspects positifs qu’il possède. Il devrait y avoir un large débat sur l’avenir du Tessin, mais je ne le perçois malheureusement pas. Les architectes pourraient contribuer à un large échange d’idées entre différentes disciplines, et pas seulement entre l’économie et l’immobilier.

Le Tessin a-t-il un problème de logement ou un problème de courage politique ?
Les deux, mais pas seulement. Je pense qu’il y a aussi un problème d’identité et de conscience. Il faudrait des données transparentes sur lesquelles fonder un débat qui soit marqué par des discussions constructives qui ne se limitent pas à des interviews. Merci beaucoup pour cette opportunité.

Rédaction : immoMedia • Photo : fournie par l'auteur