Vivere in Ticino richiede lungimiranza

Il problema abitativo in Ticino non riguarda solo gli affitti o il numero di appartamenti sfitti. Si tratta di qualità, accessibilità, coesione sociale, sviluppo territoriale e futuro demografico. Monique Bosco-von Allmen chiede che il tema dell'alloggio sia considerato in un contesto più ampio e politico.

Lei è presidente della CASSI, Cooperativa Svizzera di Abitazione, l’associazione regionale della Svizzera italiana. Di cosa si occupa esattamente questa associazione?
In poche parole, l’obiettivo dell’associazione regionale è quello di promuovere l’edilizia residenziale senza scopo di lucro nella Svizzera italiana, sostenere i membri nelle loro preoccupazioni, offrire servizi e rappresentare i loro interessi in politica e in pubblico. La CASSI promuove inoltre la solidarietà, la cooperazione e lo scambio di informazioni tra i suoi membri. Poiché la realtà delle cooperative edilizie è ancora poco conosciuta in Ticino, la CASSI svolge anche un lavoro educativo e organizza eventi su temi che riguardano la società, lo sviluppo del territorio, l’abitazione e quindi le relazioni tra le persone in un momento in cui la popolazione invecchia rapidamente e le pensioni sembrano essere sotto pressione.

Come descriverebbe l’attuale situazione abitativa in Ticino?
Credo che ci sia ancora un po’ di confusione sui dati relativi alla situazione abitativa in Ticino. I dati pubblicati sono incompleti. Da anni si sostiene che qui non c’è un problema di alloggi sfitti come in altre parti della Svizzera, ma non si dice quasi mai che lo standard degli appartamenti sfitti può non soddisfare le esigenze delle famiglie perché la posizione è sfavorevole e i costi sono troppo alti rispetto al reddito. Inoltre, le indennità soggettive vengono conteggiate come reddito, il che distorce le cifre reali sulla necessità di alloggi a costi moderati. Si parla troppo poco della grave carenza di alloggi sociali, che rappresentano meno dell’1% dello stock totale, nonché del patrimonio immobiliare obsoleto e delle case in affitto non ristrutturate, che oggi offrono alloggi a prezzi accessibili ma che presto richiederanno ampi lavori di ristrutturazione, con conseguente aumento degli affitti. Si parla troppo poco della sotto-occupazione degli appartamenti da parte degli anziani, della mancanza di soluzioni per il rapido invecchiamento della popolazione e del fenomeno dei ticinesi che si trasferiscono nella vicina Italia per vivere pur continuando a lavorare qui – anche a causa del costo troppo elevato degli alloggi.

Perché le cooperative sono molto meno diffuse in Ticino rispetto alla Svizzera tedesca?
Non ho mai fatto uno studio scientifico su questo tema, ma credo che ci siano diversi fattori che hanno rallentato la crescita delle cooperative edilizie in Ticino. Il motivo non si limita al fatto che “non fanno parte della nostra cultura”, come spesso sento dire. Fino a qualche decennio fa, molte persone in Ticino erano così povere che la condivisione di attrezzi e locali era molto diffusa. Il Ticino non è un cantone in cui si è sviluppata l’industria, e quindi non c’era la carenza abitativa della classe operaia che ha favorito la nascita di cooperative altrove. A parte le cooperative storiche del personale federale, in Ticino non ce n’è quasi nessuna. Forse la ricchezza creata dall’industria bancaria ha favorito anche le case unifamiliari sparse sul territorio, con enormi costi infrastrutturali e un aumento dell’individualismo. Inoltre, i politici non affrontano la questione dell’edilizia non profit e quindi non la promuovono, forse perché non hanno ancora riconosciuto i benefici che porta alla società nel suo complesso.

Qual è la differenza specifica tra un progetto cooperativo e un progetto immobiliare tradizionale, anche in termini di finanziamento e obiettivi a lungo termine?
I progetti immobiliari tradizionali sono generalmente orientati al profitto, mentre le cooperative non lo sono per definizione. Le cooperative non devono essere confuse con l’edilizia sociale del settore pubblico, poiché rappresentano una terza forma di abitazione tra la proprietà e l’affitto. Si sforzano di soddisfare le esigenze abitative dei propri soci a lungo termine e quindi spesso investono nella qualità. In media, offrono appartamenti a costi inferiori di circa il 20%, poiché non realizzano profitti; gli affitti sono calcolati in base ai costi effettivi e non in base all’aumento di valore dell’immobile. Le cooperative riconosciute come non profit dalla BWO possono inoltre beneficiare di prestiti agevolati attraverso il Fondo di rotazione e il Fondo di solidarietà, che riducono il requisito di capitale iniziale. Anche se questo avviene solo in misura limitata, i progetti di edilizia non profit contribuiscono quindi a stabilizzare il mercato.

Il Canton Ticino ha sottovalutato politicamente la questione dell’alloggio negli ultimi dieci anni?
A mio avviso, si dovrebbe e si potrebbe fare molto di più. Mi sembra che non solo non ci sia una vera politica abitativa, ma nemmeno un vero scambio di idee sul tema. Mi sembra anche che gli strumenti per promuoverla non siano abbastanza conosciuti. Da qui è nata l’idea di creare il gruppo di lavoro “Politica abitativa in Ticino”, aperto a tutti gli interessati per far conoscere l’importanza del tema e le modalità con cui può essere affrontato. Uno dei motivi per cui i politici non hanno affrontato la questione è la mancanza di pressione dal basso. La popolazione non lo richiede a sufficienza. Ciò è dovuto anche al fatto che molte famiglie bisognose ricevono aiuti soggettivi e personalizzati che coprono le necessità immediate ma non tengono conto delle difficoltà future. Mancano invece aiuti oggettivi e concreti che promuovano progetti abitativi che rimangano senza scopo di lucro nel lungo periodo e che abbiano un impatto positivo sulla coesione sociale, sull’aiuto reciproco e sul benessere collettivo.

Chi è più colpito oggi: i giovani adulti, le famiglie, gli anziani o la classe media?
La società. L’alloggio non è solo una questione di avere un tetto sopra la testa. Si tratta di relazioni tra persone, di scambio, di interazione, di senso di appartenenza, di identità, ma anche di sviluppo economico. La società sta invecchiando molto rapidamente, non offre condizioni di lavoro sufficienti per far fronte alle numerose spese in aumento, tra cui quelle per la casa e la salute, e il numero di famiglie in difficoltà sta aumentando in modo significativo. Ho l’impressione che anche la classe media sia in difficoltà ed è molto importante sostenerla perché credo che sia il fondamento del nostro sistema democratico. Se le famiglie spendessero meno per la casa, potrebbero spendere di più per altre necessità e quindi contribuire maggiormente all’economia e a una migliore distribuzione della ricchezza.

Dove pensa che risieda il problema principale: nella pianificazione territoriale, nei permessi di costruzione, nelle obiezioni o nella mancanza di volontà politica?
Tutti questi aspetti sono importanti. Senza la volontà politica, non ci può essere pianificazione. La crescente burocrazia è preoccupante. D’altra parte, anche la mancanza di tutela del territorio e del patrimonio storico, che ci dà un senso di identità, è molto preoccupante. Mancano i processi partecipativi, mentre la disinformazione e l’ignoranza degli strumenti adeguati sono evidenti. Mancano anche dati e analisi che permettano di sviluppare una visione. Credo che il Ticino non abbia ancora una visione, almeno non condivisa.

Gli investitori privati possono essere parte della soluzione o aggravano strutturalmente il problema?
Penso che gli investitori privati siano una parte molto importante della soluzione alla mancanza di alloggi a prezzi accessibili in Ticino. È importante che le condizioni quadro consentano lo sviluppo di progetti di PPP che offrano soluzioni ai bisogni reali della popolazione attuale e futura. Va ricordato che le cooperative sviluppano anche progetti con capitale proprio e non vanno confuse con gli investitori pubblici. Tra gli investitori istituzionali che hanno contribuito all’aumento dei valori immobiliari ci sono i fondi pensione, che hanno giustamente bisogno di realizzare profitti per pagare le pensioni. Tuttavia, se questi profitti fanno aumentare i costi degli alloggi più degli aumenti delle pensioni, ci ritroveremo con un problema ancora più grave. Mi chiedo anche come il settore pubblico investa per mantenere il proprio patrimonio immobiliare, non solo in termini di qualità ma anche di quantità. Mi sembra che i ticinesi non si siano ancora resi conto di quanto sia importante per il settore pubblico avere degli immobili che magari possono essere affittati.

Molti sostengono che la costruzione di alloggi a prezzi accessibili sia quasi impossibile dal punto di vista economico. È vero, o semplicemente mancano condizioni quadro e incentivi chiari?
Vorrei sapere perché si sostiene che la costruzione di alloggi a prezzi accessibili sia economicamente quasi impossibile. Condizioni quadro adeguate e forse incentivi sono certamente importanti, ma il fattore decisivo rimane il valore del terreno, che ha un impatto troppo grande sui costi del progetto e quindi sugli affitti. Se non discutiamo ancora una volta di chi è il proprietario del terreno e se non soppesiamo gli effettivi costi sociali ed ecologici degli alloggi, credo che la discussione rimarrà sbilanciata. Non si tratta solo di alloggi a prezzi accessibili, ma di soluzioni abitative appropriate, accessibili e di qualità, che portino benessere alle persone nel rispetto della natura e del territorio. Si dovrebbero sviluppare progetti che utilizzino meno suolo pro capite e abbiano un minore impatto ambientale, ma che abbiano un maggiore impatto sociale, anche attraverso spazi e servizi condivisi.

Quali sono gli strumenti che i Comuni e il Cantone hanno già a disposizione per rendere disponibili più rapidamente gli alloggi a prezzi accessibili e perché sono sottoutilizzati?
Non si tratta solo di strumenti, ma anche di chiarire il ruolo del settore pubblico e l’importanza di una strategia abitativa. Il BWO ha pubblicato una nuova edizione della brochure “Affordable Housing. Un kit di strumenti modulari per città e comuni”, che rappresenta uno strumento molto prezioso per chiunque voglia promuovere una politica abitativa orientata alle reali esigenze della popolazione. Gli esempi mostrano concretamente come procedere. Questo toolkit è molto utile anche per i Comuni ticinesi. Il gruppo di lavoro “Politica abitativa in Ticino” organizzerà eventi locali per presentare gli strumenti attualmente disponibili a politici, funzionari pubblici, esperti e popolazione. I Comuni possono promuovere l’edilizia abitativa a prezzi accessibili attraverso numerosi strumenti che rientrano in tre categorie: “orientare”, “finanziare” e “comunicare”. Il kit presenta dieci moduli, tra cui i diritti di prelazione, i diritti di costruzione, la creazione di organizzazioni, gli alloggi comunali, i prestiti e la consulenza.

Il Ticino sta invecchiando rapidamente. Il mercato immobiliare è preparato a questo sviluppo demografico?
A mio parere, assolutamente no. Non c’è nemmeno un lavoro di formazione su questo tema. Non si parla di possibili alternative che possano suscitare la curiosità dei futuri anziani, che sono davvero tanti. Non si prendono in considerazione alternative abitative a costi accessibili e con un minore isolamento sociale, che comporta anche un aumento dei costi sanitari dovuti alla solitudine e alla depressione. Non si affronta nemmeno il problema dei molti anziani soli che vivono in appartamenti grandi e vecchi, negando così l’accesso alle giovani famiglie. Manca la consapevolezza che un posto letto in una casa di riposo costa 8.000 franchi o più a persona e che questo modello, se vale per molti, non è economicamente sostenibile in una società in cui più di un terzo della popolazione sarà anziana tra pochi anni. Dobbiamo pensare a soluzioni alternative che siano finanziariamente sostenibili e che permettano un maggiore scambio e aiuto reciproco tra le generazioni. Tuttavia, ciò richiede la volontà di farlo.

Secondo lei, cosa deve cambiare in Ticino affinché non sia più percepito come un mercato di seconde case e case di vacanza, ma come un’area economica indipendente?
È necessaria una visione condivisa di ciò che vuole diventare. Senza questa visione, non è chiaro dove e come impiegare i propri punti di forza. A mio avviso, il Ticino ha un grande potenziale, ma non deve dimenticare che si trova tra Milano e Zurigo. Non deve cercare di competere, ma piuttosto di rafforzare i suoi numerosi aspetti positivi. Dovrebbe esserci un ampio dibattito sul futuro del Ticino, ma purtroppo non ne sono a conoscenza. Gli architetti potrebbero contribuire a un ampio scambio di idee tra diverse discipline, non solo tra imprese e industria immobiliare.

Il Ticino ha un problema abitativo o un problema di coraggio politico?
Entrambi, ma non solo. Credo che ci sia anche un problema di identità e di consapevolezza. Abbiamo bisogno di dati trasparenti su cui basare un dibattito caratterizzato da discussioni costruttive che non si limitino alle interviste. Grazie per questa opportunità.

Redazione: immoMedia • Immagine: per gentile concessione.