Hypothek tilgen oder investieren?

Ab 2029 entfällt in der Schweiz der Eigenmietwert. Was wie eine Steuererleichterung klingt, verändert die Spielregeln für Hypothekarstrategien grundlegend. Wer jetzt die Hypothek abbaut, spart Zinsen. Wer investiert, kann deutlich mehr herausholen. Der Teufel steckt im Detail.

Per 1. Januar 2029 verschwindet der Eigenmietwert aus dem Schweizer Steuerrecht. Immobilienbesitzer müssen den fiktiven Mietertrag nicht mehr versteuern. Im Gegenzug entfällt der Abzug für Hypothekarzinsen. Unterhalts- und Renovationsabzüge für selbstgenutztes Wohneigentum fallen ebenfalls weg. Der Systemwechsel ist tiefgreifend.

Bis Ende 2028 lassen sich Zinsen noch vollumfänglich abziehen. Das gibt Zeit, die eigene Strategie zu überdenken, aber kein Grund zur Untätigkeit.

Drei Fragen, die entscheiden
Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt von drei Kernfragen ab. Ist genügend freies Kapital vorhanden, um Lebenshaltungskosten, Renovationen und unvorhergesehene Ausgaben ohne Einschränkungen zu decken? Wer zu viel in der Immobilie bindet, verliert finanziellen Spielraum.

Wie ist das Gesamtvermögen strukturiert? Wer bereits einen grossen Teil des Vermögens in der eigenen Liegenschaft hat, riskiert ein Konzentrationsrisiko. Immobilien sind zwar stabil, aber wenig liquide und wie die Neunzigerjahre zeigten, nicht immun gegen Wertverluste.

Gibt es Alternativen mit höherer Rendite?
Ein konkretes Beispiel macht den Unterschied sichtbar. Wer bei der Pensionierung 300’000 Franken amortisiert, spart bei 2 Prozent Zins rund 6’000 Franken pro Jahr. Bleiben dieselben 300’000 Franken investiert, lassen sich bei einer Bruttorendite von 4,5 Prozent über 25 Jahre jährlich rund 16’000 Franken entnehmen. Nach Zinsen, Gebühren und Steuern verbleiben immer noch rund 10’000 Franken pro Jahr. Die Opportunitätskosten einer vorschnellen Amortisation können erheblich sein.

Alternativen zur Amortisation
Drei Optionen bieten sich an. Freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse reduzieren die Steuerlast und erhöhen das Vorsorgeguthaben. Besonders attraktiv bei hohem steuerbarem Einkommen. Eine breit diversifizierte Wertschriftenstrategie nutzt die langfristigen Renditechancen der Finanzmärkte, erfordert aber die passende Risikotoleranz. Immobilienfonds wiederum erlauben eine Beteiligung am Immobilienmarkt ohne Konzentrationsrisiko und ohne Bewirtschaftungsaufwand.

Strategie statt Reflex
Eine Amortisation kann sinnvoll sein bei hohem Verschuldungsgrad, geringem Risikobudget und ausreichender Liquidität. Sie kann aber auch Chancen kosten und die Flexibilität einengen. 2029 ist nah genug, um jetzt zu handeln und weit genug weg, um die Entscheidung mit Weitblick zu treffen.