Estinguere il mutuo o investire?

A partire dal 2029, in Svizzera verrà abolito il valore locativo. Quella che sembra una agevolazione fiscale cambia radicalmente le regole del gioco per le strategie ipotecarie. Chi ora riduce il proprio mutuo risparmia sugli interessi. Chi investe può ottenere molto di più. Il diavolo si nasconde nei dettagli.

A partire dal 1° gennaio 2029, il valore locativo scomparirà dal diritto tributario svizzero. I proprietari di immobili non dovranno più dichiarare ai fini fiscali il reddito locativo fittizio. In cambio, verrà meno la deduzione degli interessi ipotecari. Verranno inoltre eliminate le deduzioni per le spese di manutenzione e ristrutturazione relative all’abitazione ad uso proprio. Il cambiamento di sistema è radicale.

Fino alla fine del 2028 gli interessi saranno ancora interamente deducibili. Ciò offre il tempo necessario per ripensare la propria strategia, ma non è un motivo per rimanere inerti.

Tre domande decisive
L’opportunità di un ammortamento dipende da tre domande fondamentali. Si dispone di capitale libero sufficiente per coprire senza limitazioni il costo della vita, le ristrutturazioni e le spese impreviste? Chi immobilizza troppo capitale nell’immobile perde margine di manovra finanziario.

Come è strutturato il patrimonio complessivo? Chi ha già investito gran parte del proprio patrimonio nell’immobile di proprietà corre un rischio di concentrazione. Gli immobili sono sì stabili, ma poco liquidi e, come hanno dimostrato gli anni Novanta, non immuni da perdite di valore.

Esistono alternative con un rendimento più elevato?
Un esempio concreto mette in luce la differenza. Chi al momento del pensionamento ha ammortizzato 300’000 franchi, con un tasso d’interesse del 2% risparmia circa 6’000 franchi all’anno. Se gli stessi 300’000 franchi vengono lasciati investiti, con un rendimento lordo del 4,5% su 25 anni è possibile prelevare circa 16’000 franchi all’anno. Al netto di interessi, commissioni e imposte, rimangono comunque circa 10’000 franchi all’anno. I costi di opportunità di un ammortamento affrettato possono essere notevoli.

Alternative all’ammortamento
Si presentano tre opzioni. I versamenti facoltativi nella cassa pensioni riducono il carico fiscale e aumentano l’avere previdenziale. Particolarmente interessanti in caso di reddito imponibile elevato. Una strategia di investimento in titoli ampiamente diversificata sfrutta le opportunità di rendimento a lungo termine dei mercati finanziari, ma richiede un’adeguata tolleranza al rischio. I fondi immobiliari, dal canto loro, consentono di partecipare al mercato immobiliare senza rischio di concentrazione e senza oneri di gestione.

Strategia anziché reazione d’istinto
Un ammortamento può essere sensato in caso di elevato indebitamento, basso budget di rischio e liquidità sufficiente. Tuttavia, può anche costare opportunità e limitare la flessibilità. Il 2029 è abbastanza vicino da agire ora e abbastanza lontano da prendere la decisione con lungimiranza.