Rembourser son prêt immobilier ou investir ?

À partir de 2029, la valeur locative sera supprimée en Suisse. Ce qui ressemble à un allègement fiscal modifie en profondeur les règles du jeu en matière de stratégies hypothécaires. Ceux qui remboursent leur prêt hypothécaire dès maintenant économisent des intérêts. Ceux qui investissent peuvent en tirer un bien meilleur parti. Tout est dans les détails.

À compter du 1er janvier 2029, la valeur locative disparaîtra du droit fiscal suisse. Les propriétaires immobiliers ne seront plus tenus de déclarer ce revenu locatif fictif. En contrepartie, la déduction des intérêts hypothécaires sera supprimée. Les déductions pour l’entretien et la rénovation d’un logement occupé par son propriétaire seront également supprimées. Ce changement de système est profond.

Jusqu’à fin 2028, les intérêts resteront entièrement déductibles. Cela laisse le temps de repenser sa stratégie, mais ce n’est pas une raison pour rester inactif.

Trois questions décisives
La pertinence d’un amortissement dépend de trois questions essentielles. Dispose-t-on de suffisamment de capital disponible pour couvrir sans restriction les frais de subsistance, les rénovations et les dépenses imprévues ? Ceux qui immobilisent trop de capitaux dans l’immobilier perdent leur marge de manœuvre financière.

Comment le patrimoine global est-il structuré ? Ceux qui détiennent déjà une grande partie de leur patrimoine dans leur propre bien immobilier s’exposent à un risque de concentration. Les biens immobiliers sont certes stables, mais peu liquides et, comme l’ont montré les années 90, ils ne sont pas à l’abri d’une perte de valeur.

Existe-t-il des alternatives offrant un rendement plus élevé ?
Un exemple concret permet de mettre en évidence la différence. Une personne qui, au moment de la retraite, a amorti 300’000 francs économise environ 6’000 francs par an avec un taux d’intérêt de 2 %. Si ces mêmes 300’000 francs restent investis, un rendement brut de 4,5 % sur 25 ans permet de retirer environ 16’000 francs par an. Après déduction des intérêts, des frais et des impôts, il reste encore environ 10’000 francs par an. Le coût d’opportunité d’un remboursement prématuré peut être considérable.

Alternatives au remboursement
Trois options s’offrent à vous. Les rachats volontaires dans la caisse de retraite réduisent la charge fiscale et augmentent l’avoir de prévoyance. Une option particulièrement intéressante en cas de revenu imposable élevé. Une stratégie de placement en titres largement diversifiée tire parti des opportunités de rendement à long terme des marchés financiers, mais nécessite une tolérance au risque adaptée. Les fonds immobiliers, quant à eux, permettent de participer au marché immobilier sans risque de concentration et sans frais de gestion.

Une stratégie plutôt qu’un réflexe
Un remboursement peut s’avérer judicieux en cas de niveau d’endettement élevé, de budget de risque limité et de liquidités suffisantes. Mais il peut aussi faire passer à côté d’opportunités et restreindre la flexibilité. 2029 est suffisamment proche pour agir dès maintenant et suffisamment lointain pour prendre cette décision avec clairvoyance.