Genfer Mietsprung endet vor Bundesgericht
In Genf ist ein Vermieter mit dem Versuch gescheitert, eine nach nicht bewilligten Umbauten vervierfachte Wohnungsmiete als zulässige Luxusmiete durchzusetzen. Das Bundesgericht bestätigte die Rückzahlung von 193’609 Franken sowie eine Busse von 32’000 Franken.
Entscheidend war nicht nur die fehlende Bewilligung für die 2017 ausgeführten Arbeiten an Küche und Bädern, sondern auch die Einordnung der 173 Quadratmeter grossen Wohnung mit 6½ Zimmern. Damit fiel das Objekt nach Genfer Recht nicht unter die Ausnahme für Luxuswohnungen, für die andere Regeln gelten.
Die Jahresmiete war nach den Umbauten von 16’872 auf 69’600 Franken gestiegen. Die Mieter verlangten 2021 zunächst 142’400 Franken zurück, nachdem sie von der fehlenden Bewilligung erfahren hatten. Im weiteren Verfahren ordneten die Genfer Behörden einen neuen Mietvertrag an und setzten die Rückzahlung auf 193’609 Franken fest. Die ursprünglich ausgesprochene Verwaltungsbusse von 42’500 Franken wurde im kantonalen Verfahren auf 32’000 Franken reduziert.
Sechseinhalb statt sieben Zimmer
Vor Bundesgericht scheiterte der Eigentümer mit dem Argument, es handle sich um eine Luxuswohnung. Ausschlaggebend war ein nur 6 Quadratmeter grosses Zimmer, das nach kantonalem Recht als halbes Zimmer zählt. Damit blieb die Wohnung unter der Schwelle von sieben Zimmern, die die Genfer Rechtsprechung für eine solche Ausnahme voraussetzt.
Für Eigentümer und Bewirtschafter ist der Fall vor allem deshalb relevant, weil in Genf Renovationen über den gewöhnlichen Unterhalt hinaus bewilligungspflichtig sind. Dazu zählen nach der kantonalen Praxis auch Eingriffe an Küchen und Bädern, wenn sie den Wohnkomfort erhöhen. Nach der Bewilligung legt der Kanton zudem fest, welche Miete nach den Arbeiten höchstens verlangt werden darf.
Wohnschutz mit direkter Mietfolge
Das Urteil zeigt, wie eng baurechtliche und mietrechtliche Folgen im Genfer Wohnschutz verbunden sind. Wer ohne Bewilligung saniert und anschliessend die Miete massiv anhebt, riskiert nicht nur eine Korrektur des Mietvertrags, sondern auch hohe Rückzahlungen über mehrere Jahre hinweg. Das Bundesgericht bestätigte den Entscheid am 8. Juni 2026.