La hausse des loyers à Genève aboutit devant le Tribunal fédéral

À Genève, un bailleur a échoué dans sa tentative de faire valoir comme « loyer de luxe » admissible un loyer multiplié par quatre à la suite de travaux de transformation non autorisés. Le Tribunal fédéral a confirmé le remboursement de 193 609 francs ainsi qu’une amende de 32 000 francs.

Ce qui a été déterminant, ce n’est pas seulement l’absence d’autorisation pour les travaux effectués en 2017 dans la cuisine et les salles de bains, mais aussi la classification de cet appartement de 173 mètres carrés comprenant 6½ pièces. Ainsi, selon le droit genevois, le bien ne relevait pas de l’exception prévue pour les logements de luxe, auxquels s’appliquent d’autres règles.

Après les travaux de transformation, le loyer annuel était passé de 16 872 à 69 600 francs. En 2021, les locataires ont dans un premier temps réclamé le remboursement de 142 400 francs après avoir appris l’absence d’autorisation. Au cours de la procédure qui a suivi, les autorités genevoises ont ordonné la conclusion d’un nouveau bail et fixé le montant du remboursement à 193 609 francs. L’amende administrative initialement prononcée, d’un montant de 42 500 francs, a été réduite à 32 000 francs lors de la procédure cantonale.

Six pièces et demie au lieu de sept
Devant le Tribunal fédéral, le propriétaire a échoué en faisant valoir qu’il s’agissait d’un appartement de luxe. Une pièce de seulement 6 mètres carrés, qui compte pour une demi-pièce selon le droit cantonal, a été déterminante. L’appartement est ainsi resté en dessous du seuil de sept pièces requis par la jurisprudence genevoise pour une telle exception.

Pour les propriétaires et les gérants, cette affaire est particulièrement importante car, à Genève, les rénovations allant au-delà de l’entretien courant sont soumises à autorisation. Selon la pratique cantonale, cela inclut également les travaux dans les cuisines et les salles de bains lorsqu’ils améliorent le confort de l’habitation. Une fois l’autorisation accordée, le canton fixe en outre le loyer maximal pouvant être exigé après les travaux.

Protection du logement avec des répercussions directes sur le loyer
Cet arrêt montre à quel point les conséquences en matière de droit de la construction et de droit des baux sont étroitement liées dans le cadre de la protection du logement à Genève. Quiconque effectue des travaux de rénovation sans autorisation et augmente ensuite considérablement le loyer risque non seulement une révision du contrat de bail, mais aussi des remboursements importants s’étalant sur plusieurs années. Le Tribunal fédéral a confirmé cette décision le 8 juin 2026.