Il caso dell’aumento degli affitti a Ginevra arriva davanti al Tribunale federale

A Ginevra, un locatore non è riuscito a far valere come canone di locazione di lusso ammissibile un affitto quadruplicato a seguito di lavori di ristrutturazione non autorizzati. Il Tribunale federale ha confermato il rimborso di 193'609 franchi e una multa di 32'000 franchi.

A essere determinante non è stata solo la mancanza dell’autorizzazione per i lavori eseguiti nel 2017 in cucina e nei bagni, ma anche la classificazione dell’appartamento di 173 metri quadrati con 6½ stanze. Di conseguenza, secondo la legislazione ginevrina, l’immobile non rientrava nell’eccezione prevista per gli appartamenti di lusso, ai quali si applicano norme diverse.

Dopo i lavori di ristrutturazione, l’affitto annuale era salito da 16’872 a 69’600 franchi. Nel 2021, dopo aver appreso della mancanza dell’autorizzazione, gli inquilini hanno inizialmente chiesto il rimborso di 142’400 franchi. Nel corso del procedimento, le autorità ginevrine hanno disposto la stipula di un nuovo contratto di locazione e hanno fissato il rimborso a 193’609 franchi. L’ammenda amministrativa inizialmente inflitta, pari a 42’500 franchi, è stata ridotta a 32’000 franchi nel procedimento cantonale.

Sei stanze e mezzo anziché sette
Davanti al Tribunale federale, il proprietario non è riuscito a far valere l’argomento secondo cui si trattava di un appartamento di lusso. Determinante è stata una stanza di soli 6 metri quadrati, che secondo il diritto cantonale conta come mezza stanza. L’appartamento è così rimasto al di sotto della soglia delle sette stanze richiesta dalla giurisprudenza ginevrina per una tale eccezione.

Per i proprietari e i gestori il caso è rilevante soprattutto perché a Ginevra le ristrutturazioni che vanno oltre la normale manutenzione sono soggette ad autorizzazione. Secondo la prassi cantonale, ciò include anche gli interventi su cucine e bagni, se migliorano il comfort abitativo. Una volta ottenuta l’autorizzazione, il Cantone stabilisce inoltre l’importo massimo dell’affitto che potrà essere richiesto al termine dei lavori.

Tutela abitativa con ripercussioni dirette sul canone di locazione
La sentenza evidenzia quanto siano strettamente collegate, nell’ambito della tutela abitativa ginevrina, le conseguenze del diritto edilizio e del diritto locativo. Chi effettua lavori di ristrutturazione senza autorizzazione e successivamente aumenta in modo massiccio l’affitto, rischia non solo una rettifica del contratto di locazione, ma anche ingenti rimborsi da versare nell’arco di diversi anni. Il Tribunale federale ha confermato la decisione l’8 giugno 2026.