Der Tessiner Immobilienmarkt sortiert sich neu

Schweizweit sanken die Neubauinvestitionen 2024 um 2,7 Prozent. Im Tessin trifft dieser Rückgang auf eine ohnehin angespannte Ausgangslage. Die Leerwohnungsziffer fiel innert eines Jahres von 2,08 auf 1,92 Prozent und bewegt sich damit erstmals seit Jahren deutlich nach unten. Was auf den ersten Blick nach Entspannung klingt, signalisiert das Gegenteil. Der Markt wird enger.

Die Angebotsmieten im Tessin gingen laut der ReMPA-Analyse 2024/2025 um 5,6 Prozent zurück, während sie schweizweit um 2,4 Prozent stiegen. In Chiasso liegt die Durchschnittsmiete bei 1’200 Franken, in Paradiso bei 2’900 Franken. Dieser Rückgang spiegelt ein Überangebot älterer, energetisch veralteter Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Neubauten und sanierte Objekte halten ihre Preise stabil. Der Markt spaltet sich in zwei Geschwindigkeiten.

Neubau bremst, Umbau zieht an
Die Bauinvestitionen in der Schweiz verschoben sich 2024 deutlich. Während Neubauprojekte 2,7 Prozent weniger Mittel erhielten, legten Umbauten um 2,3 Prozent zu. Diese Verschiebung trifft das Tessin besonders. Die Bewilligungsdauer hat sich schweizweit seit 2010 verdoppelt, politische Unsicherheiten und steigende Materialkosten bremsen zusätzlich. Entwickler setzen deshalb verstärkt auf Sanierung, Ersatz und Umnutzung bestehender Substanz. Projekte werden selektiver, kleinteiliger und stärker auf Verfahrenssicherheit ausgerichtet.

Neue Typologien für veränderte Nachfrage
Die ProperTI-Marktstudie 2026 bestätigt eine fortschreitende Differenzierung. In urbanen Zentren wie Lugano bleibt die Nachfrage hoch, getragen von Qualitätstourismus und konsolidiertem Dienstleistungsangebot. In ländlichen Gemeinden fielen die Mieten zweistellig. Kompakte Einheiten, serviceorientiertes Wohnen und altersgerechte Angebote gewinnen an Bedeutung. Eine Tessiner Pensionskasse hat bereits begonnen, ihre gesamte Entwicklungsstrategie auf Wohnen im Alter auszurichten.

Was Investoren jetzt beachten
Das Tessin zeigt in verdichteter Form, was auch anderswo in der Schweiz sichtbar wird. Verdichtung allein reicht als Strategie längst nicht mehr. Entscheidend ist, welche Typologien, Nutzungsmixturen und Quartiersqualitäten entstehen. Der Kanton wird damit zu einem aufschlussreichen Indikator für die Zukunft der Schweizer Siedlungsentwicklung insgesamt.

Quellen: immo-invest.ch, Regionale Markt- und Standortinformationen aus dem Tessin