Le marché immobilier tessinois se réorganise

Dans toute la Suisse, les investissements dans la construction neuve ont baissé de 2,7% en 2024. Au Tessin, ce recul s'inscrit dans une situation de départ déjà tendue. Le taux de logements vacants est passé en un an de 2,08 à 1,92 pour cent et évolue ainsi nettement à la baisse pour la première fois depuis des années. Ce qui semble à première vue être une détente signale le contraire. Le marché se resserre.

Selon l’analyse ReMPA, les loyers proposés au Tessin ont baissé de 5,6 % en 2024/2025, alors qu’ils ont augmenté de 2,4 % au niveau national. À Chiasso, le loyer moyen est de 1 200 francs, à Paradiso de 2 900 francs. Ce recul reflète une offre excédentaire de logements anciens, énergétiquement obsolètes, datant des années 1960 et 1970. Les nouvelles constructions et les objets rénovés maintiennent leurs prix à un niveau stable. Le marché se divise en deux vitesses.

La construction neuve freine, la rénovation attire
Les investissements dans la construction en Suisse se décalent nettement en 2024. Alors que les projets de construction neuve ont reçu 2,7 % de fonds en moins, les transformations ont progressé de 2,3 %. Ce décalage touche particulièrement le Tessin. La durée d’autorisation a doublé depuis 2010 dans toute la Suisse, les incertitudes politiques et l’augmentation des coûts des matériaux constituent un frein supplémentaire. Les promoteurs misent donc de plus en plus sur la rénovation, le remplacement et la réaffectation de la substance existante. Les projets sont plus sélectifs, plus petits et davantage axés sur la sécurité des procédures.

De nouvelles typologies pour une demande en mutation
L’étude de marché ProperTI 2026 confirme une différenciation progressive. Dans les centres urbains comme Lugano, la demande reste élevée, soutenue par un tourisme de qualité et une offre de services consolidée. Dans les communes rurales, les loyers ont connu une baisse à deux chiffres. Les unités compactes, l’habitat axé sur les services et les offres adaptées aux personnes âgées gagnent en importance. Une caisse de pension tessinoise a déjà commencé à axer toute sa stratégie de développement sur le logement des personnes âgées.

Ce que les investisseurs prennent en compte dès maintenant
Le Tessin montre sous une forme condensée ce qui est également visible ailleurs en Suisse. La densification seule ne suffit plus depuis longtemps comme stratégie. Ce qui est décisif, ce sont les typologies, les mélanges d’utilisation et les qualités de quartier qui se développent. Le canton devient ainsi un indicateur révélateur de l’avenir du développement urbain suisse dans son ensemble.

Sources : immo-invest.ch, informations régionales sur le marché et les localisations au Tessin