Il mercato immobiliare ticinese si sta riorganizzando

In tutta la Svizzera, gli investimenti in nuove costruzioni sono diminuiti del 2,7% nel 2024. In Ticino, questo calo si inserisce in una situazione già tesa. Il tasso di sfitto è sceso dal 2,08 all'1,92% nel giro di un anno, segnando la prima tendenza significativa al ribasso da anni. Quello che a prima vista sembra un allentamento della situazione, in realtà segnala il contrario. Il mercato si sta irrigidendo.

Secondo l’analisi della ReMPA, gli affitti richiesti in Ticino sono diminuiti del 5,6% nel periodo 2024/2025, mentre sono aumentati del 2,4% in tutta la Svizzera. A Chiasso l’affitto medio è di 1.200 franchi, a Paradiso di 2.900 franchi. Questo calo riflette l’eccesso di offerta di appartamenti vecchi e obsoleti degli anni ’60 e ’70. Le nuove costruzioni e le proprietà ristrutturate mantengono i prezzi stabili. Il mercato si sta dividendo in due.

Le nuove costruzioni rallentano, le ristrutturazioni aumentano
Nel 2024 gli investimenti edilizi in Svizzera hanno subito una significativa variazione. Mentre i progetti di nuova costruzione hanno ricevuto il 2,7% in meno di finanziamenti, le trasformazioni sono aumentate del 2,3%. Il Ticino è stato particolarmente colpito da questo cambiamento. I tempi di approvazione sono raddoppiati in tutta la Svizzera dal 2010, mentre le incertezze politiche e l’aumento dei costi dei materiali rallentano la situazione. Gli sviluppatori si concentrano quindi sempre più sulla ristrutturazione, la sostituzione e la conversione di edifici esistenti. I progetti stanno diventando più selettivi, su scala ridotta e più incentrati sull’affidabilità dei processi.

Nuove tipologie per una domanda in evoluzione
Lo Studio di mercato ProperTI 2026 conferma una progressiva differenziazione. La domanda rimane elevata nei centri urbani come Lugano, trainata dal turismo di qualità e da una consolidata offerta di servizi. Nelle comunità rurali gli affitti sono scesi a due cifre. Le unità compatte, l’abitare orientato ai servizi e le offerte adeguate all’età stanno acquistando importanza. Una cassa pensione ticinese ha già iniziato a focalizzare l’intera strategia di sviluppo sulle abitazioni per anziani.

Cosa guardano ora gli investitori
Il Ticino mostra in forma condensata ciò che sta diventando evidente anche altrove in Svizzera. La sola densificazione non è più sufficiente come strategia. Ciò che è decisivo è la tipologia, il mix di usi e la qualità del quartiere. Il Cantone sta quindi diventando un indicatore rivelatore per il futuro dello sviluppo urbano svizzero nel suo complesso.

Fonti: immo-invest.ch, Informazioni sul mercato e sulla località a livello regionale relative al Ticino