Denkmalschutz bremst Ersatzneubauten im Wohnbau

Im Tscharnergut in Bern und in weiteren Siedlungen prallen Denkmalschutz und Wohnraumerneuerung frontal aufeinander. Während Eigentümer und Genossenschaften auf Ersatzneubauten drängen, ziehen Einsprachen Verfahren über Jahre in die Länge und verschärfen damit den Mangel an zeitgemässen Wohnungen.

Im Berner Tscharnergut verdichtet sich dieser Konflikt an einem konkreten Verfahren. Die FAMBAU Genossenschaft plant an der Fellerstrasse 30 einen Ersatzneubau für ein Scheibenhaus aus dem Jahr 1959. Laut ihrer aktuellen Projektübersicht soll das bestehende Gebäude mit 3,5- und 4,5-Zimmer-Wohnungen ersetzt werden. Das Vorhaben ist seit Jahren blockiert, nachdem die Baubewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben wurde.

Der Fall ist für die Branche deshalb mehr als ein lokaler Streit um ein einzelnes Haus. Er zeigt, wie schwer sich Nachkriegssiedlungen technisch, wirtschaftlich und sozial in die Gegenwart überführen lassen, wenn der Schutzgedanke auf den vollständigen Erhalt der Bausubstanz zielt. Im Tscharnergut stehen dem günstige Mieten gegenüber, gleichzeitig aber auch Grundrisse und Gebäudestrukturen, die sich nur begrenzt an heutige Anforderungen anpassen lassen.

Einsprachen als Engpass
Die politische Brisanz hat zuletzt auch auf Bundesebene zugenommen. Eine 2025 veröffentlichte Studie im Auftrag des Bundes kam zum Schluss, dass Einsprachen und Rekurse das wichtigste Hindernis für neue Wohnungen oder deren verzögerte Realisierung sind. 80 Prozent der befragten Wohnbauproduzenten gaben an, dass Projekte dadurch später auf den Markt kommen. Im Juni 2026 unterstützte auch die zuständige Nationalratskommission Vorstösse gegen missbräuchliche Baueinsprachen.

Damit erhält der Streit um das Tscharnergut zusätzliche Schärfe. Dort geht es nicht nur um Architekturgeschichte, sondern um die Frage, ob Ersatzneubauten mit besserem Wohnstandard in geschützten Siedlungen überhaupt noch realistisch durchsetzbar sind. Für Genossenschaften wird das zum Kostenproblem, wenn Sanierungen zwar hohe Investitionen auslösen, aber zentrale Mängel bei Grundriss, Schallschutz oder Hindernisfreiheit nur teilweise beheben.

Bern und Zürich liefern Parallelfälle
Ähnliche Konflikte laufen auch an anderen Standorten. In Bern befindet sich die Planung für die Siedlung Meienegg seit Anfang 2024 im öffentlichen Mitwirkungsverfahren. Die Stadt stellte damals eine Volksabstimmung voraussichtlich für Ende 2026 in Aussicht. Im Zürcher Raum wiederum scheiterte die von der Genossenschaft Silu geplante Weiterentwicklung der Siedlung Dreispitz in Embrach, obwohl Gemeinde, Eigentümerin und ein Sachverständiger zuvor einen Kompromiss ausgehandelt hatten.

Für Eigentümer, Genossenschaften und Planende ist damit eine Grundsatzfrage offen. Wenn selbst breit abgestützte Ersatzneubauten in alternden Siedlungen jahrelang blockiert bleiben, verschiebt sich die Wohnraumerneuerung in den Bestand, auch dort, wo technische Grenzen und hohe Folgekosten längst sichtbar sind.