Blasenangst, stabile Cashflows
Der Schweizer Immobilienmarkt wirkt für viele Beobachter überhitzt, doch im Maschinenraum der Kapitalmärkte sieht das Bild differenzierter aus. Der Renditespread zwischen Core-Immobilien und risikofreien Anlagen bleibt komfortabel. Institutionelle Anleger schieben weiter Kapital in erstklassige Lagen. Das spricht eher für einen Markt im Hochplateau als für eine platzbereite Blase.
Im Zentrum der Debatte steht der Renditespread, also die Differenz zwischen Immobilienerträgen und praktisch risikofreien Anlagen. Solange Nettoanfangsrenditen klar über Staatsanleihen liegen, bleibt das Risiko-Ertrags-Profil von Immobilien attraktiv. Genau darauf verweist SPS-CEO Marcel Kucher, wenn er von „Luft nach oben“ spricht. Für Pensionskassen und Versicherer zählt diese Spanne mehr als Schlagzeilen über angebliche Überbewertungen.
Kapital sucht Beton
Die Stabilität der Schweiz, Zinsen nahe null und ein globaler Anlagenotstand wirken wie Dauerzuflüsse in die Bilanzen der kotierten Immobiliengesellschaften. Institutionelle Anleger suchen planbare Cashflows und setzen auf lange Mietverträge in Core-Lagen statt auf zyklische Aktienstories. Im Prime-Segment mit Landmark-Objekten an Top-Adressen zeigt sich das deutlich. Die Nachfrage bleibt robust, Portfolios sind praktisch vollvermietet, die Leerstandsquote kratzt am Rekordtief.
Stabilität statt spekulativer Hype
Was aus Distanz nach Blase aussieht, entpuppt sich im Detail als kontrolliertes Wachstum. Die künftige Rendite der grossen Player basiert primär auf Ausschüttungen und einer Wertentwicklung, die mindestens die Inflation kompensieren soll. Es geht um kontinuierliche Mietsteigerungen, Effizienzgewinne und aktives Asset Management, nicht um schnelle Bewertungsgewinne. Gerade dieses Set-up macht kotierte Vehikel für langfristige Anleger interessant.
Eigenheimrisiken sind kein Börsenbarometer
Parallel dazu verdichten sich die Warnsignale im Eigenheimmarkt. Steigende Haushaltsverschuldung, hohe Preisniveaus und regionale Überhitzungsindizes schüren Blasenängste. Dieser Teilmarkt folgt jedoch anderen Logiken als die Portfolios der börsenkotierten Gesellschaften. Nur ein sehr kleiner Anteil der Schweizer Wohnungen gehört kotierten Vehikeln, ihr Einfluss auf die breite Preisbildung im Wohneigentum ist begrenzt. Wer beide Welten vermischt, verfehlt die Risikolandkarte.
Asset Management als Wachstumshebel
Wachstum kommt für SPS und Co. zunehmend aus dem Asset Management für Dritte. Kapitalleichte Mandate erweitern die Ertragsbasis, ohne die Bilanz übermässig zu belasten. Wiederkehrende Gebühren ergänzen die Mieterträge und glätten Zyklen. Genau diese Kombination aus stabilen Cashflows aus Bestandsliegenschaften und skalierbaren Dienstleistungen macht das Geschäftsmodell resilient. Der Kapitalmarkt honoriert das mit steigenden Kursen und tiefen Risikoaufschlägen.
Lex Koller als Stolperstein
In dieses Bild platzt die Diskussion um eine Verschärfung der Lex Koller. Fällte die Ausnahme für börsenkotierte Immobiliengesellschaften, würde die Finanzierung grosser Gewerbeprojekte erheblich komplizierter. Solche Vorhaben brauchen Strukturen, die breit Kapital bündeln. Eine Verschärfung der Lex Koller bei börsenkotierten Immobiliengesellschaften würde den Wohnungsmarkt insgesamt nur wenig treffen, weil diese Gesellschaften nur einen kleinen Teil aller Wohnungen in der Schweiz besitzen. Politisch ist der Ruf nach härteren Regeln schnell, die Umsetzung komplex und mit Nebenwirkungen verbunden.