Timori di bolla, flussi di cassa stabili
Il mercato immobiliare svizzero appare surriscaldato a molti osservatori, ma il quadro nella sala macchine del mercato dei capitali è più sfumato. Il differenziale di rendimento tra gli immobili di base e gli investimenti privi di rischio rimane confortevole. Gli investitori istituzionali continuano a spingere i capitali verso le location principali. Questo dato depone a favore di un mercato che si trova su un altopiano piuttosto che di una bolla pronta a scoppiare.
Il dibattito è incentrato sul differenziale di rendimento, ossia la differenza tra i rendimenti degli immobili e gli investimenti virtualmente privi di rischio. Finché i rendimenti iniziali netti sono nettamente superiori a quelli dei titoli di Stato, il profilo rischio-rendimento dell’immobile rimane interessante. È proprio a questo che si riferisce il CEO di SPS Marcel Kucher quando parla di “margine di miglioramento”. Per i fondi pensione e gli assicuratori, questo margine conta più dei titoli dei giornali su presunte sopravvalutazioni.
I capitali sono alla ricerca di cose concrete
La stabilità della Svizzera, i tassi d’interesse prossimi allo zero e la crisi globale degli investimenti hanno come effetto un afflusso costante nei bilanci delle società immobiliari quotate. Gli investitori istituzionali sono alla ricerca di flussi di cassa prevedibili e si concentrano su contratti di locazione a lungo termine in località centrali invece che su storie cicliche di azioni. Ciò è chiaramente evidente nel segmento prime, con immobili di riferimento negli indirizzi più importanti. La domanda rimane robusta, i portafogli sono praticamente completamente affittati e il tasso di sfitto è ai minimi storici.
Stabilità invece di clamore speculativo
Ciò che da lontano sembra una bolla, nel dettaglio si rivela una crescita controllata. I rendimenti futuri dei principali operatori si basano principalmente sulle distribuzioni e su una performance che compensi almeno l’inflazione. Si tratta di continui aumenti degli affitti, di guadagni di efficienza e di gestione attiva degli asset, non di rapidi guadagni di valutazione. È proprio questo assetto che rende i veicoli quotati in borsa interessanti per gli investitori a lungo termine.
I rischi legati alla proprietà della casa non sono un barometro del mercato azionario
Allo stesso tempo, i segnali di allarme nel mercato degli immobili occupati dai proprietari si stanno intensificando. L’aumento dell’indebitamento delle famiglie, gli elevati livelli dei prezzi e gli indici di surriscaldamento regionale alimentano i timori di una bolla. Tuttavia, questo sottomercato segue una logica diversa da quella dei portafogli delle società quotate. Solo una minima parte degli appartamenti svizzeri è di proprietà di società quotate in borsa e la loro influenza sul prezzo generale degli immobili residenziali è limitata. Chiunque mescoli i due mondi non ha capito la mappa del rischio.
L’asset management come leva di crescita
Per SPS and Co. la crescita proviene sempre più dall’asset management per conto terzi. I mandati a bassa intensità di capitale ampliano la base di guadagno senza gravare eccessivamente sul bilancio. I canoni ricorrenti integrano i redditi da locazione e attenuano i cicli. È proprio questa combinazione di flussi di cassa stabili dagli immobili esistenti e di servizi scalabili che rende il modello di business resistente. Il mercato dei capitali lo riconosce con prezzi delle azioni in crescita e bassi premi per il rischio.
La Lex Koller come ostacolo
La discussione sull’inasprimento della Lex Koller si inserisce in questo quadro. Se l’esenzione per le società immobiliari quotate venisse abolita, il finanziamento di grandi progetti commerciali diventerebbe notevolmente più complicato. Tali progetti richiedono strutture che mettano in comune il capitale su una base ampia. Un inasprimento della Lex Koller per le società immobiliari quotate in borsa avrebbe un impatto limitato sul mercato immobiliare nel suo complesso, poiché queste società possiedono solo una piccola parte di tutti gli appartamenti in Svizzera. Dal punto di vista politico, la richiesta di regole più severe è rapida, ma l’attuazione è complessa e comporta effetti collaterali.