Berlin droht beim Wohnungsbau der falsche Hebel
Die deutsche Bundesregierung treibt eine eigene Wohnungsbaugesellschaft voran. Eine neue IMK-Studie vom 31. August 2026 warnt jedoch vor hohen rechtlichen und finanziellen Risiken und hält einen kreditgestützten Wohnungs-Booster für schneller, günstiger und breiter skalierbar.
Der Vorstoss trifft auf einen Markt, der weiter schrumpft. Das ifo Institut erwartet für Deutschland 2026 nur noch 185’000 Wohnungsfertigstellungen, nach 207’000 im Jahr 2025. Genau in dieser Lage stellt das IMK die Frage, ob eine neu aufzubauende Bundesgesellschaft den Engpass überhaupt rechtzeitig und in ausreichender Grösse bewältigen könnte.
Die Studie der Hans-Böckler-Stiftung, veröffentlicht am 31. August 2026, kommt zu einem klaren Gegenentwurf. Statt eine zentrale staatliche Baugesellschaft aufzubauen, solle der Bund bestehende öffentliche und private Wohnungsunternehmen über Garantien oder direkte Kredite für rund 50 Prozent der Bausumme hebeln. Im Gegenzug müssten die Anbieter langfristig moderate Mieten, wirtschaftlichen Betrieb und kostengünstige Bauweisen zusichern.
Verfassungsrisiko und Tempo
Besonders heikel ist aus Sicht der Autoren die Zuständigkeit. Der Wohnungsbau liegt in Deutschland grundsätzlich bei den Ländern. Das IMK warnt deshalb, dass sowohl eine rein staatliche Bundesgesellschaft als auch Modelle mit privater Beteiligung erhebliche verfassungsrechtliche Risiken tragen. Hinzu kommt das operative Problem. Eine einzige neue Gesellschaft müsste Planung, Vergabe und Skalierung in kurzer Zeit hochfahren, obwohl gerade lokale Akteure, Flächenverfügbarkeit und Verfahren über das Bautempo entscheiden.
Für die Immobilienwirtschaft ist der Kern der Debatte damit kein Staatsaufbau, sondern ein Finanzierungsmechanismus. Das IMK schlägt lange Kreditlaufzeiten von beispielsweise 40 Jahren vor, im Modell der Studie 43 Jahre. Für die ersten 20 Jahre seien Kaltmieten von höchstens 11 bis 13 Euro je Quadratmeter denkbar. Gefördert würden nur Projekte mit nachweislich tieferen Baukosten, etwa durch serielle Vorfertigung, einfache Standards, optimierte Grundrisse und den Verzicht auf Tiefgaragen, wo dies möglich ist.
Druck auf Förderung statt Symbolpolitik
Politisch ist der Vorschlag brisant, weil Bundesbauministerin Verena Hubertz erst am 25. August 2026 angekündigt hat, im Herbst ein Konzept für die staatliche Wohnungsbaugesellschaft vorzulegen. Das IMK hält dagegen, dass ein breiter Förderansatz über die KfW schneller wirken könnte, weil er vorhandene Marktteilnehmer einbindet und keine neue zentrale Aufbauorganisation voraussetzt. Städte und Gemeinden blieben dabei entscheidend, weil bezahlbarer Boden und schnellere Verfahren weiter die eigentlichen Flaschenhälse des Wohnungsbaus sind.
Der Befund trifft einen ohnehin angespannten Markt. Nach Angaben, auf die sich die Studie stützt, fehlen bundesweit 1,35 Millionen Wohnungen. Die Autoren leiten daraus das Ziel ab, in zehn Jahren zusätzlich eine Million Wohnungen zu schaffen. Ob Berlin dafür eine neue Bundesgesellschaft aufbaut oder den Markt mit klaren Förderauflagen unter Strom setzt, ist damit mehr als ein institutioneller Streit. Es ist eine Richtungsentscheidung für Tempo, Mietniveau und Kapitaleinsatz im deutschen Wohnungsbau.