Berlin risque de ne pas agir là où il faut en matière de construction de logements
Le gouvernement fédéral allemand poursuit la mise en place de sa propre société de construction de logements. Une nouvelle étude de l'IMK datée du 31 août 2026 met toutefois en garde contre des risques juridiques et financiers élevés et estime qu'un programme de relance du logement financé par le crédit serait plus rapide, moins coûteux et plus facilement transposable à grande échelle.
Cette initiative intervient sur un marché qui continue de se contracter. L’Institut ifo prévoit pour l’Allemagne seulement 185 000 logements achevés en 2026, contre 207 000 en 2025. C’est précisément dans ce contexte que l’IMK se demande si une nouvelle société fédérale, qu’il faudrait créer, serait en mesure de remédier à cette pénurie à temps et à une échelle suffisante.
L’étude de la Fondation Hans-Böckler, publiée le 31 août 2026, propose une alternative claire. Au lieu de créer une société de construction publique centralisée, l’État fédéral devrait mobiliser les sociétés de logement publiques et privées existantes au moyen de garanties ou de prêts directs couvrant environ 50 % du coût de construction. En contrepartie, les promoteurs devraient s’engager à long terme à proposer des loyers modérés, une gestion rentable et des méthodes de construction économiques.
Risque constitutionnel et rythme
Du point de vue des auteurs, la question de la compétence est particulièrement délicate. En Allemagne, la construction de logements relève en principe de la compétence des Länder. L’IMK met donc en garde contre le fait qu’une société fédérale purement publique, tout comme les modèles impliquant une participation privée, comportent des risques constitutionnels considérables. À cela s’ajoute le problème opérationnel. Une seule nouvelle société devrait mettre en place la planification, l’attribution des marchés et la mise à l’échelle en peu de temps, alors que ce sont précisément les acteurs locaux, la disponibilité des terrains et les procédures qui déterminent le rythme de construction.
Pour le secteur immobilier, le cœur du débat ne porte donc pas sur la création d’une structure étatique, mais sur un mécanisme de financement. L’IMK propose des durées de crédit longues, de 40 ans par exemple, soit 43 ans dans le modèle présenté par l’étude. Pour les 20 premières années, des loyers hors charges compris entre 11 et 13 euros maximum par mètre carré seraient envisageables. Seuls seraient subventionnés les projets présentant des coûts de construction manifestement plus bas, grâce par exemple à la préfabrication en série, à des normes simples, à des plans optimisés et à la suppression des parkings souterrains lorsque cela est possible.
Privilégier les aides plutôt que la politique symbolique
Sur le plan politique, cette proposition fait l’effet d’une bombe, car la ministre fédérale de la Construction, Verena Hubertz, vient seulement d’annoncer, le 25 août 2026, qu’elle présenterait à l’automne un projet de société publique de construction de logements. L’IMK estime en revanche qu’une approche globale de soutien via la KfW pourrait produire des effets plus rapides, car elle implique les acteurs existants du marché et ne nécessite pas la mise en place d’une nouvelle structure organisationnelle centralisée. Les villes et les communes resteraient toutefois déterminantes, car la disponibilité de terrains abordables et l’accélération des procédures continuent de constituer les véritables goulots d’étranglement de la construction de logements.
Ce constat touche un marché déjà sous pression. Selon les données sur lesquelles s’appuie l’étude, il manque 1,35 million de logements à l’échelle nationale. Les auteurs en déduisent l’objectif de créer un million de logements supplémentaires d’ici dix ans. Que Berlin mette en place une nouvelle société fédérale à cette fin ou qu’elle dynamise le marché en imposant des conditions de subvention claires, cela va bien au-delà d’un simple différend institutionnel. Il s’agit d’un choix stratégique concernant le rythme, le niveau des loyers et l’investissement en capital dans la construction de logements en Allemagne.