Basel schärft Vorgaben für günstige Arealwohnungen

Auf grossen Transformationsarealen in Basel-Stadt muss künftig ein Drittel der Wohnfläche dauerhaft in Kostenmiete angeboten werden. Die Regierung legt damit den Vollzug des Gegenvorschlags zu «Basel baut Zukunft» fest und verschiebt Pflichten früher ins Projektverfahren.

Basel-Stadt zieht die wohnpolitische Schraube bei grossen Entwicklungsarealen an. Mit der angepassten Wohnraumförderungsverordnung legt die Regierung fest, wie der Gegenvorschlag zur zurückgezogenen Initiative «Basel baut Zukunft» umgesetzt werden soll: Auf Transformationsarealen mit mehr als 15’000 Quadratmetern muss künftig mindestens ein Drittel der für das Wohnen bestimmten Bruttogeschossfläche dauerhaft gemeinnützig und nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet werden.

Für Entwickler, Grundeigentümer und Baurechtspartner ist vor allem der Verfahrenspunkt entscheidend. Die bindende Vereinbarung mit dem Kanton soll neu vor dem Baubewilligungsverfahren abgeschlossen werden. Damit rückt die Quote für preisgünstigen Wohnraum aus der politischen Zielsetzung in die frühe Projektlogik. Wer grosse Umnutzungen von Industrie-, Gewerbe- oder Bahnarealen vorbereitet, muss die soziale Wohnkomponente damit deutlich früher in Kalkulation, Partnerwahl und Flächenprogramm einbauen.

Früher Eingriff in die Projektentwicklung
Der politische Rahmen dafür ist seit dem 15. Mai 2024 gesetzt. Damals verankerte der Grosse Rat den Gegenvorschlag im Wohnraumförderungsgesetz; nach dem Rückzug der Initiative wurde die Änderung im Juni 2024 nochmals amtlich publiziert. Der Kanton knüpft den Vollzug nun an konkrete Auflagen. Dazu gehören die vorgängige Vereinbarung mit dem Kanton, die Festlegung maximaler Nettomieten noch vor dem ersten Mietvertrag und eine Kontrolle über Stichproben sowie statistische Auswertungen. Bei Verstössen sind weitergehende Anordnungen bis zur Wiedervermietung möglich.

Für den betroffenen Wohnanteil sinkt im Gegenzug die Mehrwertabgabe von 40 auf 20 Prozent. Das federt die neue Verpflichtung teilweise ab, ändert aber nichts daran, dass auf grossen Arealen künftig nicht nur Dichte und Nutzungsmix, sondern auch die Trägerschafts- und Vermietungsstruktur mitgeplant werden müssen. Besonders relevant wird das für langfristige Transformationsräume, die in Basel den wichtigsten Hebel für zusätzlichen Wohnraum bilden.

Wohnbau bleibt auf Areale angewiesen
Die Verschärfung trifft einen Markt, der auf neue Quartiere angewiesen ist. 2024 wurden in Basel-Stadt netto 511 Wohnungen erstellt, gleichzeitig sank die Leerwohnungsquote wieder auf 0,8 Prozent. Öffentlich zugängliche Daten zeigen zudem, dass grössere Arealentwicklungen auch in den kommenden Jahren den entscheidenden Beitrag zur Wohnraumschaffung leisten sollen. Gerade deshalb hat die neue Verordnung Gewicht: Sie verbindet künftigen Wohnungsbau auf grossen Umnutzungsflächen direkt mit dauerhaft preisgünstigen Segmenten.

Für den Markt ist das ein klares Signal. Basel-Stadt will bezahlbaren Wohnraum nicht erst über Förderprogramme oder Einzelverhandlungen sichern, sondern als festen Bestandteil grosser Stadtentwicklungen vorschreiben. Das erhöht die Planungsanforderungen, schafft aber zugleich mehr Klarheit darüber, welche sozialen Vorgaben auf Transformationsarealen künftig tatsächlich gelten.