Basel lockert Wohnschutz mit spürbaren Mietfolgen
Seit Mai 2022 wurden in Basel-Stadt nach verfügbaren Angaben 84,3 Millionen Franken in Sanierungen investiert. Brisant ist vor allem die Entwicklung seit dem 1. November 2025: Mit der revidierten Verordnung steigen die zulässigen Aufschläge deutlich, besonders im umfassenden Verfahren.
In Basel-Stadt zeigt sich der Zielkonflikt des Wohnschutzes inzwischen in Zahlen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes Ende Mai 2022 sind nach verfügbaren Angaben 84,3 Millionen Franken in Sanierungen geflossen. Gleichzeitig wurden 43 Millionen Franken auf Mietparteien überwälzt. Politisch brisant ist aber weniger die Gesamtsumme als der jüngste Sprung bei den zulässigen Aufschlägen seit der Teilrevision der Wohnraumschutzverordnung per 1. November 2025.
Die vom Basler Mieterverband ausgewerteten Unterlagen der Wohnschutzkommission deuten darauf hin, dass sich die Mietaufschläge in den bewilligungspflichtigen Verfahren deutlich erhöht haben. Im vereinfachten und umfassenden Verfahren zusammen lag der durchschnittliche Aufschlag vor der Revision bei 65,8 Franken, danach bei 152,7 Franken. Im umfassenden Verfahren allein stieg der Durchschnitt von 122,7 auf 262,5 Franken pro Monat. Damit wird sichtbar, was die Revision auf Verordnungsebene im Markt tatsächlich verändert: energetische und umfassende Sanierungen werden für Eigentümer finanziell attraktiver, für bestehende Mietverhältnisse aber spürbar teurer.
Neue Anreize verschieben die Verfahren
Der Kanton Basel-Stadt hat die Teilrevision der Wohnraumschutzverordnung am 12. Juni 2025 beschlossen und per 1. November 2025 in Kraft gesetzt. Sie sollte ökologische Sanierungen erleichtern und Investitionen wieder anreizen. Bei umfassenden Bewilligungsverfahren müssen Gesuchstellende seither nachweisen, dass die Betriebsenergie eines Gebäudes um mindestens 15 Prozent sinkt. Wird diese Schwelle erreicht, eröffnet die Verordnung grössere Spielräume bei der Überwälzung von Sanierungskosten. Genau dort setzt nun die Kritik an: Der Anteil umfassender Verfahren ist nach den ausgewerteten Fällen von 6,6 auf 21,4 Prozent gestiegen.
Für die Immobilienpraxis ist das ein wichtiger Befund. Der Wohnschutz hat Sanierungen nicht gestoppt, aber die Wahl des Verfahrens wird stärker zur wirtschaftlichen Stellschraube. Wer ökologische Massnahmen belegen kann, verbessert unter den neuen Regeln die Transaktions- und Finanzierungsfähigkeit eines Projekts, weil höhere Mietzinsperspektiven möglich werden. Das erhöht den Anreiz, Vorhaben nicht mehr nur als einfache Instandsetzung, sondern als umfassende Sanierung zu strukturieren.
Die Hälfte bleibt ohne Aufschlag
Trotz der Verschiebung bleibt ein zweites Bild bestehen. Rund die Hälfte der erfassten Sanierungen lief seit Mai 2022 weiterhin ohne Mietaufschläge über das Meldeverfahren. Konkret geht es um 1108 von 2105 Wohnungen. Auch unter der neuen Verordnung liegt dieser Anteil mit gut 51,2 Prozent noch knapp in der Mehrheit. Für den Bestand bedeutet das: Der Basler Wohnschutz wirkt weiterhin bremsend auf direkte Mietfolgen, aber seine Schutzwirkung ist im aufwendigeren Verfahren klar schwächer geworden.
Damit verdichtet sich in Basel eine Frage, die über den Kanton hinaus relevant ist. Sobald Klimaziele, energetische Erneuerung und Mieterschutz gleichzeitig erfüllt werden sollen, entscheidet nicht nur das Gesetz, sondern die Ausgestaltung der Verordnung über die Marktwirkung. In Basel ist diese Wirkung seit dem 1. November 2025 sichtbar messbar geworden.