Basilea allenta le norme a tutela degli inquilini, con conseguenze tangibili sugli affitti
Secondo i dati disponibili, dal maggio 2022 nel cantone di Basilea Città sono stati investiti 84,3 milioni di franchi in interventi di risanamento. Particolarmente rilevante è l’andamento registrato a partire dal 1° novembre 2025: con l’entrata in vigore dell’ordinanza rivista, i supplementi ammessi aumentano in modo significativo, soprattutto nell’ambito della procedura completa.
A Basilea Città, il conflitto di obiettivi in materia di tutela degli alloggi si riflette ormai nei dati. Dall’entrata in vigore della legge alla fine di maggio 2022, secondo i dati disponibili, sono stati destinati 84,3 milioni di franchi alle ristrutturazioni. Allo stesso tempo, 43 milioni di franchi sono stati trasferiti a carico degli inquilini. Dal punto di vista politico, tuttavia, a destare maggiore scalpore non è tanto l’importo complessivo quanto il recente aumento dei supplementi consentiti a seguito della revisione parziale dell’ordinanza sulla tutela degli alloggi entrata in vigore il 1° novembre 2025.
I documenti della Commissione per la tutela degli alloggi analizzati dall’Associazione dei locatari di Basilea indicano che i supplementi di affitto nelle procedure soggette ad autorizzazione sono aumentati in modo significativo. Nelle procedure semplificate e complete, la maggiorazione media prima della revisione era di 65,8 franchi, mentre dopo è salita a 152,7 franchi. Nella sola procedura completa, la media è passata da 122,7 a 262,5 franchi al mese. Ciò mette in luce quali cambiamenti effettivi la revisione a livello di ordinanza comporti sul mercato: le ristrutturazioni energetiche e complete diventano finanziariamente più allettanti per i proprietari, ma sensibilmente più costose per i contratti di locazione esistenti.
Nuovi incentivi modificano le procedure
Il Cantone di Basilea Città ha approvato la revisione parziale dell’ordinanza sulla tutela degli alloggi il 12 giugno 2025, mettendola in vigore dal 1° novembre 2025. L’obiettivo era quello di facilitare le ristrutturazioni ecologiche e stimolare nuovamente gli investimenti. Da allora, in caso di procedure di autorizzazione complete, i richiedenti devono dimostrare che il consumo energetico di esercizio di un edificio si riduce di almeno il 15 per cento. Se questa soglia viene raggiunta, l’ordinanza offre un margine di manovra più ampio per il trasferimento dei costi di risanamento. Ed è proprio qui che nasce la critica: secondo i casi analizzati, la percentuale di procedure complete è aumentata dal 6,6 al 21,4 per cento.
Per la pratica immobiliare si tratta di un dato significativo. La tutela degli alloggi non ha fermato le ristrutturazioni, ma la scelta della procedura sta diventando sempre più una leva economica. Chi è in grado di dimostrare l’adozione di misure ecologiche migliora, in base alle nuove regole, la fattibilità di transazione e di finanziamento di un progetto, poiché si aprono prospettive di affitti più elevati. Ciò aumenta l’incentivo a strutturare i progetti non più come semplici interventi di manutenzione, ma come risanamenti completi.
La metà rimane senza aumento
Nonostante lo slittamento, permane un secondo quadro. Circa la metà delle ristrutturazioni registrate, a partire da maggio 2022, ha continuato a procedere senza aumenti degli affitti tramite la procedura di notifica. Nello specifico si tratta di 1’108 appartamenti su 2’105. Anche ai sensi del nuovo regolamento, questa percentuale, pari a ben il 51,2 per cento, rimane di poco superiore alla maggioranza. Per il patrimonio immobiliare ciò significa che la tutela degli inquilini di Basilea continua a frenare le ripercussioni dirette sugli affitti, ma il suo effetto protettivo si è chiaramente indebolito nella procedura più complessa.
A Basilea si fa così sempre più pressante una questione che va oltre i confini del Cantone. Quando si tratta di conciliare contemporaneamente obiettivi climatici, riqualificazione energetica e tutela degli inquilini, non è solo la legge a determinare l’impatto sul mercato, ma anche l’articolazione del regolamento. A Basilea, tale effetto è diventato misurabile in modo evidente dal 1° novembre 2025.