Wohnen treibt den Markt, Retail kippt ab
Der Schweizer Immobilienmarkt verliert nach dem Rekordjahr 2025 an Euphorie, bleibt laut dem Swiss Real Estate Sentiment Index 2026 aber klar im Plus. Wohnimmobilien treiben die Erwartungen weiter, während Verkaufsflächen unter Druck geraten und das Anlageangebot knapp bleibt.
Der von KPMG erhobene Swiss Real Estate Sentiment Index sank 2026 auf 47,5 Punkte nach 69,5 Punkten im Vorjahr. Ausschlaggebend war vor allem die abgekühlte Preisdynamik. Die Einschätzung der Schweizer Wirtschaft bleibt mit minus 5,0 Punkten leicht negativ, ohne die Grundstimmung am Immobilienanlagemarkt zu kippen.
Besonders klar bleibt das Bild im Wohnsegment. Der Teilindex für Wohnimmobilien liegt bei 109,8 Punkten, und rund 90 Prozent der befragten Fachleute erwarten in den kommenden zwölf Monaten weiter steigende Preise. Gleichzeitig verschärft sich die Knappheit bei geeigneten Wohnanlagen. Der Angebotsindex fiel auf minus 122,3 Punkte, und 84 Prozent der Teilnehmenden rechnen mit moderater bis starker Knappheit.
Zürich bleibt vorn
Regional sehen die Befragten weiterhin Zürich mit 104,0 Punkten an der Spitze der Preiserwartungen. Dahinter folgen die Zentralschweiz mit 87,4 Punkten und die Genferseeregion mit 84,1 Punkten. Lugano bleibt mit minus 7,9 Punkten im negativen Bereich, und auch das Tessin insgesamt wird weiter schwächer eingeschätzt.
Nach Lageklassen schneiden städtische Zentren mit 88,5 Punkten am besten ab. Mittelzentren und Agglomerationen erreichen 76,1 Punkte. Selbst periphere Lagen bleiben mit 8,8 Punkten noch positiv, verlieren aber deutlich an Zugkraft gegenüber dem aussergewöhnlich starken Vorjahr.
Retail bleibt der Problemfall
Der Preisindex über alle Segmente sank auf 60,7 Punkte nach 89,0 Punkten im Rekordjahr 2025. Rund 62 Prozent der mehr als 370 befragten Immobilienexpertinnen und -experten erwarten dennoch steigende Preise. Während Büroflächen mit minus 2,7 Punkten und Gewerbeflächen mit minus 4,1 Punkten nur leichten Druck zeigen, fallen die Erwartungen für Verkaufsimmobilien mit minus 40,2 Punkten klar ab.
Zusätzlichen Druck sieht die Branche bei den Rahmenbedingungen. KPMG weist für 2026 einen Risikoindex von 1,67 Punkten aus nach 1,58 im Vorjahr. Als grösste Risiken nennen die Befragten erneut schärfere Regulierungen, das wirtschaftliche Umfeld in Europa und wieder stärker beachtete Zinsrisiken. Für Eigentümer, Investoren und Entwickler heisst das vor allem eines. Der Markt bleibt robust, aber die Spielräume werden enger.