Il settore immobiliare residenziale traina il mercato, mentre quello del commercio al dettaglio è in calo
Dopo l'anno record del 2025, il mercato immobiliare svizzero sta perdendo slancio, ma secondo lo Swiss Real Estate Sentiment Index 2026 rimane chiaramente in territorio positivo. Il settore residenziale continua a trainare le aspettative, mentre gli spazi commerciali subiscono pressioni e l'offerta di investimenti rimane limitata.
Lo Swiss Real Estate Sentiment Index, elaborato da KPMG, è sceso nel 2026 a 47,5 punti, rispetto ai 69,5 punti dell’anno precedente. Il fattore determinante è stato soprattutto il rallentamento della dinamica dei prezzi. La valutazione dell’economia svizzera rimane leggermente negativa, con un valore di -5,0 punti, senza tuttavia alterare il clima di fondo del mercato degli investimenti immobiliari.
Il quadro rimane particolarmente chiaro nel segmento residenziale. Il sottoindice relativo agli immobili residenziali si attesta a 109,8 punti e circa il 90% degli esperti intervistati prevede un ulteriore aumento dei prezzi nei prossimi dodici mesi. Allo stesso tempo, si aggrava la carenza di complessi residenziali adeguati. L’indice dell’offerta è sceso a -122,3 punti e l’84% dei partecipanti prevede una carenza da moderata a forte.
Zurigo rimane in testa
A livello regionale, gli intervistati continuano a vedere Zurigo in testa alle aspettative sui prezzi con 104,0 punti. Seguono la Svizzera centrale con 87,4 punti e la regione del Lago di Ginevra con 84,1 punti. Lugano rimane in territorio negativo con -7,9 punti e anche il Ticino nel suo complesso viene valutato in modo sempre più negativo.
Per quanto riguarda le classi di ubicazione, i centri urbani ottengono il risultato migliore con 88,5 punti. I centri medi e gli agglomerati raggiungono 76,1 punti. Anche le zone periferiche rimangono in territorio positivo con 8,8 punti, ma perdono nettamente slancio rispetto all’anno precedente, che era stato eccezionalmente forte.
Il settore retail rimane il punto critico
L’indice dei prezzi su tutti i segmenti è sceso a 60,7 punti, rispetto agli 89,0 punti dell’anno record 2025. Circa il 62 per cento degli oltre 370 esperti immobiliari intervistati si aspetta comunque un aumento dei prezzi. Mentre gli spazi ad uso ufficio, con un calo di 2,7 punti, e quelli ad uso commerciale, con un calo di 4,1 punti, mostrano solo una leggera pressione, le aspettative per gli immobili in vendita registrano un netto calo di 40,2 punti.
Il settore vede un’ulteriore pressione nelle condizioni quadro. KPMG riporta per il 2026 un indice di rischio di 1,67 punti, rispetto all’1,58 dell’anno precedente. Tra i rischi principali, gli intervistati citano nuovamente l’inasprimento delle normative, il contesto economico in Europa e i rischi legati ai tassi d’interesse, che stanno tornando ad assumere maggiore rilevanza. Per proprietari, investitori e sviluppatori ciò significa soprattutto una cosa: il mercato rimane solido, ma i margini di manovra si stanno restringendo.