Aargau sucht Wohnraum jenseits der Grossinvestoren
Im Aargau rückt ein ungewöhnlicher Hebel gegen die Wohnungsnot nach vorn. Gemeinden sollen kleinere Bauherrschaften gezielt in Projekte holen, weil der Markt trotz reger Bautätigkeit enger wird und die Leerwohnungsziffer im Juni 2026 bereits auf 1,05 Prozent gefallen ist.
Der Druck ist messbar. Per 1. Juni 2026 standen im Kanton Aargau noch 3’685 Wohnungen und Einfamilienhäuser leer. Bei insgesamt 352’556 Wohneinheiten ergibt das eine Leerwohnungsziffer von 1,05 Prozent. Sechs der elf Bezirke lagen tiefer als im Vorjahr, im Bezirk Muri sank der Wert auf 0,56 Prozent.
Vor diesem Hintergrund gewinnt eine These an Gewicht, die Joëlle Zimmerli vom Planungs- und Entwicklungsbüro Zimraum bei der Präsentation des Aargauer Wohnmarktberichts aufgegriffen hat. Mehr Wohnungsbau soll nicht nur über grosse institutionelle Anleger laufen. Gemeinden könnten auch Kleininvestoren, Baugruppen oder Genossenschaften gezielt in Projekte bringen, wenn sie Bauland, Verfahren und Kooperationen anders steuern.
Kleine Eigentümer, grosse Hürden
Zimmerli verwies darauf, dass der Mietwohnungsbestand im Aargau weiterhin stark von Privatpersonen und institutionellen Eigentümern geprägt ist, während Genossenschaften und die öffentliche Hand nur eine kleine Rolle spielen. Gerade kleinere Bauherrschaften scheitern jedoch oft früher am Markt. Hohe Bodenpreise, wenig Routine bei Planung und Realisierung, lange Einspracheschlaufen und fehlende Risikostreuung machen Projekte für sie deutlich fragiler.
Genau dort setzt der kommunale Hebel an. Gemeinden können nach dieser Logik kleinere und einfacher bebaubare Grundstücke sichern, eigene Parzellen im Baurecht oder Verkauf gezielt an kleinere Trägerschaften vergeben und die Vielfalt der Investorenschaft in Strategien und Richtplänen verankern. Der Kanton Aargau verweist im eigenen Planungswegweiser zudem ausdrücklich auf Hilfsmittel zur Mehrwertabgabe und Baupflicht sowie auf die Bedeutung einer aktiven Bauzonenbewirtschaftung.
Politik verlangt mehr als Analyse
Der politische Druck wächst parallel. Matthias Betsche, GLP-Grossrat und Präsident der neuen Casafair-Sektion Aargau, verlangt von der Regierung eine breitere Auslegeordnung zur Frage, wie bei weiterem Bevölkerungswachstum genügend und bezahlbarer Wohnraum gesichert werden kann. Im Fokus stehen die tatsächliche Wohnkostenbelastung verschiedener Haushalte, Engpässe nach Regionen, der Zugang zu Wohneigentum für mittlere und tiefere Einkommen sowie die Wirkung bereits genutzter wohnpolitischer Instrumente der Gemeinden.
Dass der Handlungsdruck nicht verschwindet, zeigen auch die kantonalen Perspektiven. Der Aargauer Planungswegweiser arbeitet mit Prognosen, wonach der Kanton bis 2040 gegenüber 2012 um fast 200’000 Einwohner wachsen könnte. Wenn Bauland knapp bleibt und Verfahren lang dauern, dürfte die Frage nach stärker gesteuerten kommunalen Eingriffen im Wohnungsbau deshalb noch schärfer werden.