L’Argovia cerca alloggi al di fuori del circuito dei grandi investitori
Nel Cantone di Argovia si sta affermando una misura insolita per contrastare la crisi abitativa. I comuni dovrebbero coinvolgere in modo mirato piccoli committenti nei progetti edilizi, poiché il mercato si sta restringendo nonostante l’intensa attività edilizia e il tasso di sfitto è già sceso all’1,05% nel giugno 2026.
La pressione è misurabile. Al 1° giugno 2026, nel Cantone di Argovia erano ancora 3’685 gli appartamenti e le case unifamiliari sfitti. Su un totale di 352’556 unità abitative, ciò corrisponde a un tasso di sfitto dell’1,05%. In sei degli undici distretti il dato è risultato inferiore rispetto all’anno precedente; nel distretto di Muri il valore è sceso allo 0,56%.
In questo contesto acquista peso una tesi ripresa da Joëlle Zimmerli dell’ufficio di pianificazione e sviluppo Zimraum in occasione della presentazione del rapporto sul mercato abitativo argoviese. L’aumento dell’edilizia residenziale non dovrebbe passare esclusivamente attraverso i grandi investitori istituzionali. I Comuni potrebbero coinvolgere in modo mirato anche piccoli investitori, gruppi di costruzione o cooperative nei progetti, se gestissero in modo diverso i terreni edificabili, le procedure e le collaborazioni.
Piccoli proprietari, grandi ostacoli
Zimmerli ha sottolineato che il patrimonio di alloggi in affitto nell’Argovia continua ad essere fortemente caratterizzato da privati e proprietari istituzionali, mentre le cooperative e il settore pubblico svolgono solo un ruolo marginale. Proprio i piccoli committenti, tuttavia, spesso falliscono prima di affermarsi sul mercato. I prezzi elevati dei terreni, la scarsa esperienza nella pianificazione e nella realizzazione, i lunghi iter di opposizione e la mancanza di diversificazione del rischio rendono i progetti decisamente più fragili per loro.
È proprio qui che entra in gioco la leva comunale. Seguendo questa logica, i comuni possono assicurarsi terreni più piccoli e più facilmente edificabili, assegnare in modo mirato i propri appezzamenti in diritto di superficie o venderli a enti promotori di dimensioni più ridotte e ancorare la diversificazione degli investitori nelle strategie e nei piani direttivi. Il Cantone di Argovia, nella propria guida alla pianificazione, fa inoltre esplicito riferimento agli strumenti relativi al prelievo sul plusvalore e all’obbligo di costruzione, nonché all’importanza di una gestione attiva delle zone edificabili.
La politica richiede più di un’analisi
Parallelamente cresce la pressione politica. Matthias Betsche, membro del Gran Consiglio per il GLP e presidente della nuova sezione Casafair di Argovia, chiede al governo una panoramica più ampia su come garantire alloggi sufficienti e accessibili in caso di ulteriore crescita demografica. L’attenzione è rivolta all’effettivo onere dei costi abitativi per le diverse famiglie, alle carenze a livello regionale, all’accesso alla proprietà immobiliare per i redditi medi e bassi, nonché all’efficacia degli strumenti di politica abitativa già utilizzati dai comuni.
Anche le prospettive cantonali dimostrano che l’urgenza di agire non viene meno. La guida alla pianificazione dell’Argovia si basa su previsioni secondo cui, entro il 2040, la popolazione del cantone potrebbe aumentare di quasi 200’000 abitanti rispetto al 2012. Se i terreni edificabili rimangono scarsi e le procedure si protraggono a lungo, la questione di un maggiore intervento comunale nell’edilizia residenziale è destinata a diventare ancora più pressante.