Büros holen auf und Wohnen wirkt teuer

Schweizer Wohnliegenschaften dominieren weiter die Allokation vieler Institutioneller. Doch bei Büro- und anderen kommerziellen Immobilien öffnet sich wieder ein Renditefenster. Höhere Cashflow-Renditen, tiefere Bewertungen und knapperes Angebot machen das Segment für selektive Käufer plötzlich deutlich interessanter.

Der Umschwung hängt vor allem an der Bewertung. Während Wohnimmobilien in der Schweiz vom Nachfrageüberhang, tiefen Leerständen und hohen Agios bei kotierten Fonds getragen werden, sind kommerzielle Objekte nach den Zinsjahren deutlich weniger euphorisch bepreist. Genau daraus entsteht für institutionelle Anleger wieder Spielraum für höhere laufende Erträge.

Aktuelle Marktberichte zeichnen dabei kein breites Comeback des gesamten Segments, sondern eine selektive Rückkehr. Gefragt sind hochwertige Büroflächen, Logistik- und Gesundheitsimmobilien an starken Wirtschaftsstandorten. Schwächere Lagen und ältere Bestände bleiben dagegen unter Druck, weil Nutzer weniger tolerant bei Qualität, Flexibilität und Nachhaltigkeit geworden sind.

Wohnfonds weit voraus
Die Schere zeigt sich besonders klar am kotierten Markt. Der SXI Real Estate Funds Broad wies Ende Februar 2026 ein Agio von rund 36,3 Prozent aus. Gleichzeitig verweisen Marktbeobachter darauf, dass Wohnfonds deutlich höhere Aufpreise erzielen als kommerziell geprägte Vehikel. UBS hielt Ende 2025 fest, dass die höchsten Cashflow-Renditen bei Wohnfonds teils nur noch bei 1,6 Prozent liegen, während einzelne kommerzielle Fonds über 5 Prozent rentieren. Für Anleger heisst das, dass defensive Stabilität im Wohnsegment inzwischen teuer bezahlt wird.

Diese Präferenz spiegelt sich auch im direkten Markt. Der Switzerland Annual Property Index von MSCI und Wüest Partner zeigt für 2024 eine Gesamtrendite von 4,9 Prozent bei Wohnliegenschaften und 3,8 Prozent bei Verkaufsliegenschaften. 2025 verbesserte sich die Gesamtrendite von Schweizer Renditeliegenschaften laut Julius Bär unter Verweis auf den Index auf 5,4 Prozent. Das Umfeld hat sich also erholt, aber die Segmente reagieren weiter unterschiedlich.

Qualität entscheidet härter
Für Büros bleibt die Lagefrage zentral. UBS erwartet für 2026 wegen des schwachen Beschäftigungswachstums eine rückläufige Gesamtnachfrage nach Büroflächen und einen Anstieg der Angebotsziffer von 5,5 auf 6,0 Prozent. PwC beschreibt den Schweizer Büromarkt zugleich als seitwärts mit starken regionalen Unterschieden. Marktwerte von Büroimmobilien lagen schweizweit im August 2026 zwar 4,2 Prozent über Vorjahr, doch die Erholung verteilt sich ungleich. Gesucht bleiben zentrale, flexible und ESG-taugliche Flächen. Periphere oder veraltete Gebäude tragen weiterhin höhere Vermietungs- und Repositionierungsrisiken.

Diversifikation kehrt als Argument zurück
Gerade für wohnlastige Portfolios wird das relevant. UBS betont für institutionelle Anleger 2026 die wachsende Bedeutung von Segmentwahl, Lagequalität, Drittverwendbarkeit und aktivem Asset Management. Logistikflächen gelten dort ausdrücklich als interessante Portfolioergänzung mit vergleichsweise hohen Renditen. Der Kern der Rückkehr liegt deshalb weniger in einer pauschalen Marktentspannung als in einer neuen Preislogik. Wer heute in kommerzielle Immobilien einsteigt, kauft oft mehr laufenden Ertrag und mehr Diversifikation als im überlaufenen Wohnsegment. Der Preis dafür ist ein deutlich höherer Selektionsaufwand auf Objekt- und Standortebene.