Les bureaux rattrapent leur retard, tandis que le logement semble coûteux
Les immeubles résidentiels suisses continuent de dominer l'allocation d'actifs de nombreux investisseurs institutionnels. Cependant, une nouvelle opportunité de rendement se profile à nouveau pour les immeubles de bureaux et autres biens immobiliers commerciaux. Des rendements de trésorerie plus élevés, des valorisations plus faibles et une offre plus restreinte rendent soudainement ce segment nettement plus intéressant pour les acheteurs sélectifs.
Ce revirement tient avant tout à l’évaluation. Alors que l’immobilier résidentiel en Suisse est soutenu par un excédent de demande, de faibles taux de vacance et des primes élevées sur les fonds cotés, les biens commerciaux affichent des prix nettement moins euphoriques après les années de taux d’intérêt élevés. C’est précisément ce qui offre à nouveau aux investisseurs institutionnels une marge de manœuvre pour obtenir des rendements courants plus élevés.
Les rapports de marché actuels ne font pas état d’un regain d’intérêt généralisé pour l’ensemble du segment, mais plutôt d’un retour sélectif. Les surfaces de bureaux haut de gamme, les biens immobiliers logistiques et de santé situés dans des pôles économiques dynamiques sont très recherchés. En revanche, les emplacements moins attractifs et les parcs immobiliers plus anciens restent sous pression, car les utilisateurs sont devenus moins tolérants en matière de qualité, de flexibilité et de durabilité.
Les fonds résidentiels largement en tête
Ce fossé est particulièrement flagrant sur le marché coté. Fin février 2026, l’indice SXI Real Estate Funds Broad affichait une prime d’environ 36,3 %. Parallèlement, les observateurs du marché soulignent que les fonds résidentiels enregistrent des primes nettement plus élevées que les véhicules à vocation commerciale. Fin 2025, UBS a constaté que les rendements de trésorerie les plus élevés des fonds résidentiels ne s’élevaient parfois plus qu’à 1,6 %, tandis que certains fonds commerciaux offraient des rendements supérieurs à 5 %. Pour les investisseurs, cela signifie que la stabilité défensive du segment résidentiel se paie désormais cher.
Cette préférence se reflète également sur le marché direct. L’indice Switzerland Annual Property Index de MSCI et Wüest Partner affiche pour 2024 un rendement total de 4,9 % pour les immeubles résidentiels et de 3,8 % pour les immeubles destinés à la vente. En 2025, selon Julius Bär qui se réfère à cet indice, le rendement global des immeubles de rendement suisses s’est amélioré pour atteindre 5,4 %. Le contexte s’est donc redressé, mais les segments continuent de réagir différemment.
La qualité joue un rôle plus déterminant
Pour les bureaux, la question de l’emplacement reste centrale. En raison de la faible croissance de l’emploi, UBS prévoit pour 2026 une baisse de la demande globale de surfaces de bureaux et une hausse du taux d’offre de 5,5 % à 6,0 %. PwC décrit quant à lui le marché suisse des bureaux comme stagnant, avec de fortes disparités régionales. En août 2026, les valeurs de marché de l’immobilier de bureau étaient certes en hausse de 4,2 % par rapport à l’année précédente dans l’ensemble de la Suisse, mais la reprise est inégale. Les surfaces situées en centre-ville, flexibles et conformes aux critères ESG restent très recherchées. Les immeubles périphériques ou vétustes continuent de présenter des risques plus élevés en matière de location et de repositionnement.
La diversification refait surface comme argument
Cela devient particulièrement pertinent pour les portefeuilles à forte composante résidentielle. UBS souligne, pour les investisseurs institutionnels en 2026, l’importance croissante du choix du segment, de la qualité de l’emplacement, de la polyvalence d’utilisation et de la gestion active des actifs. Les surfaces logistiques y sont expressément considérées comme un complément intéressant au portefeuille, offrant des rendements relativement élevés. Le cœur de ce retour réside donc moins dans un assouplissement général du marché que dans une nouvelle logique de prix. Ceux qui se lancent aujourd’hui dans l’immobilier commercial recherchent souvent davantage de revenus courants et de diversification que dans le segment résidentiel, déjà saturé. Le prix à payer est un effort de sélection nettement plus important au niveau des biens et des emplacements.