Zürichs Milliardenwette auf Boden und Wohnungen

Die Stadt Zürich hat zwischen 2022 und 2025 insgesamt 47 Liegenschaften erworben und dafür 1,3 Milliarden Franken investiert. 29 Wohnliegenschaften mit 527 bestehenden Wohnungen stärken direkt das Ziel, den Anteil gemeinnütziger Mietwohnungen bis 2050 auf einen Drittel zu erhöhen.

Die Stadt Zürich baut ihre Rolle als aktive Akteurin auf dem Immobilienmarkt aus. Ein erster Evaluationsbericht des Finanzdepartements zeigt, welche Dimension die Liegenschaftskäufe in den Jahren 2022 bis 2025 erreicht haben. Für 47 Objekte mit einer gesamten Grundfläche von 224’072 Quadratmetern investierte die Stadt 1,3 Milliarden Franken. Neben Wohnraum sicherte sie damit auch strategische Grundstücke für künftige öffentliche Aufgaben.

Mit den Ankäufen verfolgt die Stadt drei Ziele. Sie will Flächen für einen späteren Bedarf an städtischen Einrichtungen sichern, bestehende Grundstücke durch den Erwerb benachbarter Parzellen besser nutzbar machen und das wohnpolitische Drittelsziel unterstützen. Bis 2050 soll ein Drittel aller Mietwohnungen in Zürich gemeinnützig sein. Der Stadtrat hat sich dafür vorgenommen, bis 2040 rund 3’000 zusätzliche städtische Wohnungen bereitzustellen, im Durchschnitt etwa 50 jährlich über Liegenschaftskäufe.

Mehr als doppelt so viele Wohnungen erworben
Dieses Ziel wurde in den Jahren 2022 bis 2025 deutlich übertroffen. Von den 47 erworbenen Liegenschaften sind 29 Wohnliegenschaften mit insgesamt 527 Wohnungen. Sie liegen in neun Stadtkreisen und wurden für rund 870 Millionen Franken gekauft. Damit erwarb die Stadt im Durchschnitt mehr als doppelt so viele Wohnungen, wie die jährliche Vorgabe vorsieht.

Die Bedeutung der Käufe reicht über den bestehenden Bestand hinaus. Auf den 29 Wohnliegenschaften bestehen gemäss Bericht Ausnutzungsreserven für rund 661 weitere Wohnungen. Dieses Potenzial kann allerdings nicht kurzfristig realisiert werden. Es zeigt vielmehr, dass die Stadt mit den Ankäufen sowohl unmittelbaren Wohnraum übernimmt als auch Entwicklungsmöglichkeiten für die kommenden Jahre sichert.

Daneben kaufte die Stadt 18 weitere Liegenschaften als strategische Landreserven. Dafür setzte sie knapp 440 Millionen Franken ein. Diese Flächen sind für öffentliche Aufgaben gedacht, deren genauer Bedarf teilweise erst später entsteht. Sie können beispielsweise für städtische Infrastrukturen oder andere kommunale Nutzungen wichtig werden.

Viele Prüfungen, wenige Zuschläge
Seit 2021 kann der Stadtrat Liegenschaften für das Finanzvermögen ohne Zustimmung des Gemeinderats erwerben. Parallel dazu baute die Stadt ein Akquisitionsteam auf. Damit will sie am Immobilienmarkt rascher handeln und als verlässliche Käuferin auftreten.

Wie umkämpft der Markt ist, zeigt die Zahl der geprüften Angebote. In den Jahren 2024 und 2025 untersuchte die Stadt 324 Liegenschaften auf einen möglichen Kauf. Für 2022 und 2023 liegen keine entsprechenden Angaben vor. Die Angebote basieren auf unabhängigen Schätzungen. In den meisten Fällen erhielt jedoch eine andere Partei den Zuschlag.

Entwicklung mit Zielkonflikten
Der Bericht macht auch deutlich, dass Liegenschaftskäufe nicht automatisch zu rasch realisierbarem, günstigem Wohnraum führen. Viele der Neuerwerbungen weisen ein Entwicklungspotenzial auf. Dieses schlägt sich angesichts des hohen Marktniveaus bereits im Kaufpreis nieder. Werden zusätzliche Wohnungen gebaut, können die Anfangsmieten deshalb höher liegen als bei älteren städtischen Wohnungen, auch unter dem Kostenmietmodell. Langfristig entwickeln sich die Mieten jedoch gemäss den tatsächlichen Kosten und damit in der Regel moderater als Marktmieten.

Nicht ausgeschöpfte Ausnutzungsreserven verursachen Kosten, die nicht über die Mieten gedeckt werden können. Dennoch will die Stadt bestehende Mietverhältnisse sozialverträglich behandeln. Auch Klimaschutz, Denkmalpflege und Biodiversität sprechen häufig für ein schrittweises Vorgehen. Die Übernahme zahlreicher Liegenschaften und Mieterschaften verlangt zudem zusätzliche personelle Ressourcen und eingespielte Prozesse.

Die Stadt Zürich stärkt mit ihren Käufen den gemeinnützigen Wohnungsbestand und erweitert ihre strategischen Handlungsmöglichkeiten. Bis daraus zusätzlicher Wohnraum oder öffentliche Infrastruktur wird, braucht es jedoch Zeit, Planung und eine sorgfältige Abwägung verschiedener Interessen.