La scommessa da miliardi di Zurigo su terreni e alloggi

Tra il 2022 e il 2025, la città di Zurigo ha acquisito un totale di 47 immobili, investendo a tal fine 1,3 miliardi di franchi. I 29 immobili residenziali, che contano 527 appartamenti già esistenti, contribuiscono direttamente all’obiettivo di aumentare a un terzo la quota di alloggi in affitto a scopo sociale entro il 2050.

La città di Zurigo sta rafforzando il proprio ruolo di attore attivo nel mercato immobiliare. Un primo rapporto di valutazione del Dipartimento delle finanze mostra la portata raggiunta dagli acquisti immobiliari negli anni dal 2022 al 2025. Per 47 immobili con una superficie totale di 224’072 metri quadrati, la città ha investito 1,3 miliardi di franchi. Oltre agli alloggi, si è così assicurata anche terreni strategici per futuri compiti pubblici.

Con questi acquisti, la città persegue tre obiettivi: garantire spazi per un futuro fabbisogno di strutture comunali, rendere più fruibili i terreni esistenti attraverso l’acquisizione di lotti adiacenti e sostenere l’obiettivo del «terzo» in materia di politica abitativa. Entro il 2050, un terzo di tutti gli alloggi in affitto a Zurigo dovrà essere a scopo sociale. Il Consiglio comunale si è prefissato di mettere a disposizione circa 3’000 alloggi comunali aggiuntivi entro il 2040, in media circa 50 all’anno tramite l’acquisto di immobili.

Acquisiti più del doppio degli alloggi
Questo obiettivo è stato nettamente superato negli anni dal 2022 al 2025. Dei 47 immobili acquisiti, 29 sono immobili residenziali con un totale di 527 appartamenti. Si trovano in nove circoscrizioni cittadine e sono stati acquistati per circa 870 milioni di franchi. In questo modo, la città ha acquisito in media più del doppio degli appartamenti previsti dall’obiettivo annuale.

L’importanza di questi acquisti va oltre il patrimonio esistente. Secondo il rapporto, i 29 immobili residenziali presentano riserve di sfruttamento per circa 661 appartamenti aggiuntivi. Questo potenziale, tuttavia, non può essere realizzato a breve termine. Dimostra piuttosto che, con questi acquisti, la città non solo si assicura alloggi immediatamente disponibili, ma garantisce anche opportunità di sviluppo per gli anni a venire.

Inoltre, il Comune ha acquistato altri 18 immobili come riserve strategiche di terreno. A tal fine ha impiegato quasi 440 milioni di franchi. Queste aree sono destinate a funzioni pubbliche, il cui fabbisogno preciso in parte si manifesterà solo in un secondo momento. Potranno, ad esempio, diventare importanti per le infrastrutture urbane o per altri usi comunali.

Molte valutazioni, poche aggiudicazioni
Dal 2021 il Consiglio comunale può acquisire immobili per il patrimonio finanziario senza l’approvazione del Consiglio comunale. Parallelmente, la città ha costituito un team dedicato alle acquisizioni. In questo modo intende agire più rapidamente sul mercato immobiliare e presentarsi come acquirente affidabile.

Il numero di offerte esaminate dimostra quanto sia competitivo il mercato. Negli anni 2024 e 2025 il Comune ha esaminato 324 immobili in vista di un possibile acquisto. Per il 2022 e il 2023 non sono disponibili dati corrispondenti. Le offerte si basano su perizie indipendenti. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, l’aggiudicazione è andata a un altro soggetto.

Sviluppo con conflitti di obiettivi
Il rapporto evidenzia inoltre che gli acquisti immobiliari non portano automaticamente a alloggi economici e rapidamente realizzabili. Molte delle nuove acquisizioni presentano un potenziale di sviluppo. Ciò si riflette già nel prezzo di acquisto, dati gli elevati livelli di mercato. Se vengono costruiti nuovi alloggi, gli affitti iniziali possono quindi risultare più elevati rispetto a quelli degli alloggi comunali più vecchi, anche nell’ambito del modello di affitto basato sui costi. A lungo termine, tuttavia, gli affitti si adeguano ai costi effettivi e quindi, di norma, aumentano in misura più moderata rispetto agli affitti di mercato.

Le riserve di sfruttamento non esaurite comportano costi che non possono essere coperti dagli affitti. Ciononostante, il Comune intende gestire i contratti di locazione esistenti in modo socialmente sostenibile. Anche la tutela del clima, la conservazione dei monumenti e la biodiversità giustificano spesso un approccio graduale. L’acquisizione di numerosi immobili e contratti di locazione richiede inoltre risorse umane aggiuntive e processi ben rodati.

Con i suoi acquisti, la città di Zurigo rafforza il patrimonio abitativo di utilità pubblica e amplia le proprie possibilità di intervento strategico. Tuttavia, prima che ciò si traduca in spazio abitativo aggiuntivo o in infrastrutture pubbliche, occorrono tempo, pianificazione e un’attenta valutazione dei diversi interessi.