Tiefe Zinsen halten den Mietdruck nicht auf
Der Referenzzinssatz bleibt in der Schweiz bei 1,25 Prozent, doch am Wohnungsmarkt bringt das kaum Ruhe. UBS rechnet trotz historisch tiefem Satz für 2026 und 2027 wieder mit steigenden Mietpreisen, während ein Anstieg auf 1,5 Prozent ab Ende 2027 neue Aufschläge rechtlich erleichtern könnte.
Die Entlastung über den Referenzzins erreicht den Markt nur gebremst. Seit dem 2. Juni 2026 gilt weiterhin ein hypothekarischer Referenzzinssatz von 1,25 Prozent. Entscheidend ist dabei nicht der Preis neuer Finanzierungen, sondern der Durchschnittszins aller ausstehenden Hypotheken. Dieser lag gemäss Bundesamt für Wohnungswesen per 31. Dezember 2025 bei 1,32 Prozent und damit noch unter der Schwelle für einen Anstieg auf 1,5 Prozent.
Für Haushalte, die eine Senkung ihres bestehenden Mietzinses rechtzeitig geltend gemacht haben, ist das zwar eine Entlastung. Beim Wohnungswechsel greift dieser Mechanismus jedoch kaum. Laut UBS liegen die Angebotsmieten für neu ausgeschriebene Wohnungen rund 15 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren. Tiefe Zinsen und teureres Wohnen laufen damit gleichzeitig.
Der Bestand beruhigt sich, der Markt draussen nicht
Diese Schere zeigt sich auch in den jüngsten Preisdaten. Der Mietpreisindex lag im Mai 2026 laut UBS nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Für 2026 und 2027 erwarten die UBS-Ökonomen dennoch wieder einen Anstieg um jeweils 1,5 Prozent. Für Eigentümer, Bewirtschafter und Investoren heisst das, dass Bestandesmieten vorerst weniger stark zulegen, während Neuvermietungen unter anhaltendem Knappheitsdruck bleiben.
Die Zinswende wäre mietrechtlich spürbar
Die Schweizerische Nationalbank beliess ihren Leitzins am 18. Juni 2026 bei 0 Prozent. UBS rechnet in ihrem Basisszenario erst ab 2027 wieder mit einer geldpolitischen Straffung und sieht den Referenzzinssatz gegen Ende 2027 bei 1,5 Prozent. Ein solcher Schritt um 0,25 Prozentpunkte wäre für den Mietmarkt mehr als eine technische Marke. Er kann mietrechtlich Erhöhungen von bis zu 3 Prozent ermöglichen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind.
Negativzinsen sind kaum mehr das Hauptthema
Nach UBS ist ein weiterer Rückgang des Referenzzinssatzes auf 1 Prozent derzeit ausgesprochen unwahrscheinlich. Dafür müsste der durchschnittliche Hypothekarzins unter 1,125 Prozent fallen. Für die Immobilienpraxis rückt damit weniger die Frage nach noch tieferen Zinsen in den Vordergrund als jene, wie lange der Druck bei den Angebotsmieten hoch bleibt und wann die nächste Referenzzinsrunde wieder nach oben kippt.