Stockwerkeigentum verlangt mehr Prüfung
Für Unternehmen ist Stockwerkeigentum nicht nur Standortfrage, sondern auch Gemeinschaftsrisiko. Mit der Botschaft des Bundesrats vom 13. Mai 2026 rücken Erneuerungsfonds, Beschlussfähigkeit und klare Regeln bei Neubauten noch stärker in den Fokus.
Wer als KMU eine Einheit im Stockwerkeigentum kauft oder hält, investiert nicht nur in Räume, sondern in die Qualität einer ganzen Gemeinschaft. Genau dort liegt das oft unterschätzte Risiko: Sanierungen, Reglemente, Protokolle und der Stand des Erneuerungsfonds können den wirtschaftlichen Wert einer Praxis, eines Büros oder einer vermieteten Einheit stärker prägen als der Ausbau hinter der eigenen Tür.
Der Anlass ist aktuell. Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts verabschiedet. Vorgesehen sind punktuelle Anpassungen, die vor allem bekannte Praxisprobleme entschärfen sollen. Dazu zählen klarere Regeln für die Begründung von Stockwerkeigentum bei noch nicht erstellten Gebäuden, ein Klagerecht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds sowie präzisere Instrumente im Umgang mit blockierenden oder zahlungsunwilligen Eigentümern.
Sanierungen treffen die Gemeinschaft
Für Eigentümer mit gewerblicher Nutzung ist das besonders relevant, weil grössere Eingriffe an Dach, Fassade, Haustechnik oder Heizung nicht individuell entschieden werden. Viele Gemeinschaften stehen vor Investitionen in Ersatzheizungen, Gebäudehülle, Photovoltaik oder Ladeinfrastruktur. Fehlt dafür Kapital im Erneuerungsfonds, folgen oft Sonderbeiträge. Für Unternehmen mit mehreren Einheiten oder knapper Liquiditätsplanung kann das Investitionsrechnungen rasch kippen.
Damit verschiebt sich auch die Due Diligence. Vor einem Kauf oder einer Nutzungsänderung reicht der Blick auf Lage, Preis und Flächenmix nicht. Entscheidend sind Reglement, Hausordnung, Protokolle der letzten Jahre, Unterhaltsplanung, Versicherungen und offene Konflikte. Gerade bei gemischt genutzten Liegenschaften können Kundenverkehr, Lieferungen, Beschriftungen oder Kurzzeitvermietung intern unzulässig sein, obwohl die Nutzung öffentlich-rechtlich möglich wäre.
Revision stärkt die Praxistauglichkeit
Nach verfügbaren Angaben geht die Revision nicht auf einen Systemwechsel, sondern auf konkrete Schwachstellen. Bei Neubauprojekten soll die Begründung von Stockwerkeigentum vor Fertigstellung des Gebäudes expliziter geregelt werden. Das ist für Developments mit Verkäufen ab Plan wichtig, weil Abweichungen zwischen Aufteilungsplan, Baubeschrieb und Ausführung regelmässig Streitpotenzial schaffen. Gleichzeitig rückt der langfristige Unterhalt stärker ins Zentrum. Der Erneuerungsfonds wird damit vom freiwillig gepflegten Polster noch deutlicher zum strategischen Prüfpunkt.
Für Unternehmer ist die Konsequenz klar: Eigentümerversammlungen sind keine Formalität, sondern Teil der Vermögenssteuerung. Wer Stockwerkeigentum als Standort, Anlage oder Nachfolgelösung nutzt, sollte Zuständigkeiten intern festlegen, Beschlüsse früh prüfen und die Verwaltung auf Mehrjahresplanung und Umsetzungsqualität abklopfen. Im Stockwerkeigentum ist die Gemeinschaft kein Nebenschauplatz. Sie ist Teil des Produkts.