Auslöser der neuen Pflichten ist nicht der Berufsname, sondern die konkrete Funktion im einzelnen Geschäft. Mit der Revision des Geldwäschereigesetzes und den Ausführungsbestimmungen geraten seit dem 1. Oktober 2026 bestimmte Beratungen bei Immobilientransaktionen unter Sorgfalts- und Meldepflichten. Gleichzeitig bleiben reine Vermietung oder gewöhnliche Bewirtschaftung für sich allein nicht automatisch erfasst.
Für die Praxis heisst das, dass Makler, Treuhänder und andere Beteiligte jede Tätigkeit sauber trennen müssen. Wer Kundengelder verwaltet, fällt nach Bundesrecht vorrangig unter die Regeln für Finanzintermediäre. Wer eine Transaktion berufsmässig berät, muss prüfen, ob gerade diese Beratung unter das GwG fällt. Und wer beim Immobiliengeschäft Bargeld entgegennimmt, muss die Händlerregeln beachten. Eine pauschale Einstufung des ganzen Unternehmens reicht damit nicht mehr.
Entscheidend ist der konkrete Auftrag
Besonders heikel wird die Abgrenzung im Verkauf. Das revidierte GwG verlangt bei unterstellten Beratungen die Identifizierung des Kunden, die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten sowie eine nachvollziehbare Dokumentation von Zweck und Gegenstand der Transaktion. Bei Gesellschaften genügt deshalb nicht, bloss den Absender eines Dokuments zu kennen. Relevant sind Vertretungsbefugnis, wirtschaftliche Berechtigung und die Frage, wer den Auftrag tatsächlich erteilt hat. Unterlagen sind nach Abschluss der Transaktion oder der Geschäftsbeziehung mindestens zehn Jahre aufzubewahren.
Ausnahmen entlasten nicht pauschal
Für Grundstückgeschäfte gibt es wichtige Ausnahmen. Dazu gehören laut Gesetz Transaktionen unter 5 Mio. Franken, wenn der Preis ausschliesslich über Banken oder andere dem GwG unterstellte Finanzintermediäre bezahlt wird. Ebenfalls ausgenommen sein können selbst genutzte Wohnliegenschaften oder Ersatzliegenschaften in der Schweiz unter den gesetzlichen Bedingungen. Der Branchenverband SVIT betont jedoch, dass diese Ausnahmen dokumentiert werden müssen und eine separate Unterstellung als Finanzintermediär nicht ausschliessen.
Fristen setzen die Branche unter Zugzwang
Berater, die die betroffene Tätigkeit bereits am 1. Oktober 2026 ausgeübt haben, müssen ihren Antrag auf Anschluss an eine Selbstregulierungsorganisation bis zum 1. Dezember 2026 einreichen. Bis zum Entscheid dürfen sie die Tätigkeit nur im Rahmen bestehender Geschäftsbeziehungen weiterführen. Für neu einsteigende Berater gelten die Sorgfaltspflichten sofort, während der Anschluss oder die erforderliche Meldung innert zwei Monaten nach dem Statuswechsel erfolgen muss. Für Amtsnotariate gilt diese Umsetzung nicht unverändert, weil die Kantone ihre gesetzlichen Grundlagen noch anpassen müssen.
Tessin behält eine zweite Regulierungsebene
Im Tessin kommt eine kantonale Besonderheit hinzu. Die professionelle Tätigkeit als Treuhänder für Dritte bleibt dort nach kantonalem Recht bewilligungspflichtig. Diese kantonale Bewilligung ersetzt die eidgenössischen GwG Pflichten nicht. Umgekehrt ersetzt auch ein OAD Anschluss nicht die kantonalen Anforderungen. Genau an dieser Schnittstelle versucht ViverTI, ein wachsendes Compliance-Angebot für die Organisation und Dokumentation solcher Dossiers aufzubauen. Das Unternehmen beschreibt die Dienstleistung als Unterstützung bei Triage, Dokumentenkoordination und Fristenführung, betont aber selbst, dass die rechtliche Verantwortung bei den zuständigen Fachpersonen bleibt.
