Deutschlands Mietmarkt enteilt den Einkommen

In deutschen Grossstädten steigen Angebotsmieten seit 2023 deutlich schneller als die Reallöhne. Gleichzeitig fiel der Wohnungsbau 2025 auf 206’600 Fertigstellungen zurück. Für Projektentwickler, Investoren und Städte verschärft sich damit der Druck auf bezahlbaren Wohnraum.

Deutschlands Mietmarkt entfernt sich weiter von der Einkommensentwicklung. In den grössten Städten legten die Angebotsmieten seit 2023 teils um rund ein Fünftel zu, während die Reallöhne im gleichen Zeitraum deutlich schwächer stiegen. Der Engpass zeigt sich nicht nur bei der Neuvermietung, sondern auch im Neubau, der 2025 mit 206’600 fertiggestellten Wohnungen nochmals markant zurückfiel.

München bleibt mit 21,44 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bei neu inserierten Wohnungen der teuerste Markt. Hamburg verzeichnete seit 2023 mit 20,2 Prozent den stärksten Anstieg, gefolgt von Dresden mit 18,0 Prozent und Frankfurt am Main mit 17,7 Prozent. Berlin liegt mit 14,39 Euro pro Quadratmeter inzwischen ebenfalls in der Spitzengruppe. Für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen wird der Spielraum damit enger, obwohl die Kaufkraft zuletzt nicht mehr so stark unter Druck stand wie in den Inflationsjahren zuvor.

Neubau bleibt der Engpass
Der zentrale Treiber ist der ausbleibende Wohnungsnachschub. Nach verfügbaren Angaben wurden in Deutschland 2025 nur noch 206’600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr und deutlich weniger als das politisch gesetzte Ziel von 400’000 Wohnungen pro Jahr. Für die Immobilienbranche ist damit klar: Der Mietdruck ist nicht nur ein Preisphänomen, sondern die Folge einer anhaltend schwachen Bautätigkeit.

Dass sich die Lage kurzfristig entspannt, ist nicht erkennbar. Zwar stiegen die Baugenehmigungen 2025 wieder leicht auf 238’500 Wohnungen. Bis bewilligte Projekte tatsächlich gebaut und vermarktet werden, vergeht jedoch Zeit. Gleichzeitig bleiben hohe Baukosten, anspruchsvolle Finanzierungen und zähe Verfahren Belastungsfaktoren für neue Wohnprojekte.

Folgen für Städte und Entwickler
Für Eigentümer, Entwickler und Kommunen verschiebt sich der Fokus damit weiter auf umsetzbare Projekte in nachfragestarken Lagen. Wo Bauland knapp, Verfahren lang und Finanzierungskosten hoch bleiben, reagiert das Angebot nur verzögert. Das trifft nicht nur die Metropolen. Gerade der starke Mietanstieg in Städten wie Hamburg oder Dresden zeigt, dass sich die Knappheit regional verbreitert und nicht mehr allein auf einzelne Hochpreismärkte begrenzt ist.

Für den Wohnungsmarkt bedeutet das vor allem eines: Ohne mehr realisierte Neubauten bleibt die Lücke zwischen Einkommen und Angebotsmieten bestehen. Der politische Zielwert ist bekannt. Entscheidend wird jedoch, ob genehmigte Projekte wieder schneller in Fertigstellungen übersetzt werden.