Il mercato degli affitti in Germania sta superando l’andamento dei redditi

Nelle grandi città tedesche, dal 2023 gli affitti di mercato stanno aumentando a un ritmo nettamente più rapido rispetto ai salari reali. Allo stesso tempo, nel 2025 l’edilizia residenziale ha registrato un calo, con 206'600 alloggi completati. Per i promotori immobiliari, gli investitori e le città, la pressione per garantire alloggi a prezzi accessibili si fa quindi sempre più forte.

Il mercato degli affitti in Germania continua ad allontanarsi dall’andamento dei redditi. Nelle città più grandi, dal 2023 gli affitti offerti sono aumentati in alcuni casi di circa un quinto, mentre nello stesso periodo i salari reali hanno registrato un aumento nettamente più contenuto. La carenza si manifesta non solo nei nuovi contratti di locazione, ma anche nel settore delle nuove costruzioni, che nel 2025 ha registrato un nuovo calo significativo con 206’600 appartamenti completati. Monaco di Baviera rimane il mercato più costoso, con un canone di affitto al netto delle spese accessorie pari a 21,44 euro al metro quadrato per gli appartamenti di nuova messa in affitto. Amburgo ha registrato l’aumento più forte dal 2023, pari al 20,2%, seguita da Dresda con il 18,0% e Francoforte sul Meno con il 17,7%. Anche Berlino, con 14,39 euro al metro quadrato, si colloca ormai nel gruppo di testa. Per le famiglie a reddito basso e medio, il margine di manovra si restringe quindi, sebbene ultimamente il potere d’acquisto non sia stato sottoposto a pressioni così forti come negli anni di inflazione precedenti. La costruzione di nuovi alloggi rimane il collo di bottiglia Il fattore trainante principale è la mancanza di nuova offerta abitativa. Secondo i dati disponibili, nel 2025 in Germania sono stati completati solo 206’600 alloggi. Si tratta di una diminuzione del 18,0% rispetto all’anno precedente e di un numero nettamente inferiore all’obiettivo politico fissato di 400’000 alloggi all’anno. Per il settore immobiliare è quindi chiaro: la pressione sugli affitti non è solo un fenomeno legato ai prezzi, ma la conseguenza di un’attività edilizia persistentemente debole. Non si intravedono segnali di un allentamento della situazione nel breve termine. È vero che nel 2025 le licenze edilizie sono nuovamente aumentate leggermente, raggiungendo quota 238’500 alloggi. Tuttavia, trascorre del tempo prima che i progetti approvati vengano effettivamente realizzati e commercializzati. Allo stesso tempo, i costi di costruzione elevati, i finanziamenti complessi e le procedure farraginose continuano a rappresentare fattori di stress per i nuovi progetti residenziali. Conseguenze per le città e i promotori immobiliari Per proprietari, promotori immobiliari e comuni, l’attenzione si sposta quindi ulteriormente verso progetti realizzabili in zone ad alta domanda. Laddove i terreni edificabili scarseggiano, le procedure sono lunghe e i costi di finanziamento rimangono elevati, l’offerta reagisce solo con ritardo. Ciò non riguarda solo le metropoli. Proprio il forte aumento degli affitti in città come Amburgo o Dresda dimostra che la scarsità si sta diffondendo a livello regionale e non è più limitata ai soli mercati con prezzi elevati. Per il mercato immobiliare ciò significa soprattutto una cosa: senza un aumento dei nuovi edifici realizzati, il divario tra redditi e canoni di locazione offerti persisterà. L’obiettivo politico è noto. Sarà tuttavia determinante se i progetti approvati verranno nuovamente portati a termine più rapidamente.