Der Risikoanstieg am Wohnmarkt bricht ab
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt wirkt im zweiten Quartal 2026 weniger überhitzt. Der Risikoindex von MoneyPark fällt von 3,7 auf 3,5 Punkte. Doch die Entwarnung bleibt heikel, weil Arbeitslosigkeit, harte Tragbarkeitsregeln und grosse Zinsunterschiede zwischen Hypothekenanbietern weiter bremsen.
Der Rückgang markiert mehr als eine technische Bewegung. Er beendet einen ununterbrochenen Anstieg seit dem dritten Quartal 2023 und drückt den Real Estate Risk Index wieder an die Oberkante des mittleren Risikobereichs. Treiber sind die bessere Industriekonjunktur, ein etwas schwächerer realer Preisauftrieb bei Wohneigentum und das weiterhin extrem tiefe Zinsniveau.
Gleichzeitig bleibt die Gegenbewegung fragil. Der Einkaufsmanagerindex stieg im zweiten Quartal 2026 auf durchschnittlich 56 Punkte nach 52 Punkten im Vorquartal. Am Arbeitsmarkt zeigt sich dagegen weiter Druck. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote lag im Mai 2026 bei 3,1 Prozent, und auch MoneyPark nennt die höhere Belastung einzelner Haushalte als Risiko für die Nachfrage nach Wohneigentum.
Preise laufen weiter vor der Inflation
Von einem entspannten Markt kann trotz sinkendem Risikoindex keine Rede sein. Der Preisauftrieb bei Eigenheimen lag im zweiten Quartal noch immer 3,8 Prozentpunkte über der Inflation. Im Vorquartal waren es 4,2 Prozentpunkte, vor Jahresfrist 5,0 Prozentpunkte. Die Dynamik lässt also nach, eine breite Preiskorrektur bleibt wegen des knappen Angebots und der hohen Zahlungsbereitschaft aber aus. Für Eigentümer und Entwickler heisst das, dass der Markt robust bleibt, Kaufentscheide jedoch sensibler auf Lage und Qualität reagieren.
Hypotheken bleiben ein Preiskampf mit Tücken
Besonders deutlich ist die Schere bei der Finanzierung. Der SNB-Leitzins blieb im zweiten Quartal 2026 bei 0 Prozent, zugleich sank der Abstand zwischen zehn- und zweijährigen Swap-Sätzen auf rund 0,45 Prozentpunkte. Für Kreditnehmende wurde der Markt trotzdem nicht einfacher. Zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten für zehnjährige Festhypotheken lag die Differenz laut MoneyPark zuletzt bei rund 0,96 Prozentpunkten. Das kann pro Jahr mehrere Tausend Franken Unterschied ausmachen und verschärft den Selektionsdruck für Haushalte mit knapper Tragbarkeit.
Zuwanderung verliert Kraft und Regionen driften auseinander
Ein weiterer Dämpfer kommt von der Demografie. Der rollierende Zwölfmonats-Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sank von rund 83’400 Personen Ende 2024 auf rund 69’900 im Mai 2026. Das entspricht einem Rückgang von 16,2 Prozent. Die Zusatznachfrage nach Wohneigentum nimmt damit ab, verschwindet aber nicht. Brisant ist vor allem die regionale Verteilung. 86 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums konzentrieren sich laut MoneyPark auf nur elf Kantone. Damit dürfte der Markt weniger flächendeckend, dafür regional noch ungleicher reagieren.
Für die nächsten Quartale erwartet MoneyPark eine seitwärts bis leicht tiefere Entwicklung des Index. Offen ist, ob schwächere Zuwanderung und anziehende Bautätigkeit regional tatsächlich mehr Angebot schaffen. Genau daran wird sich entscheiden, ob aus der ersten Entspannung seit drei Jahren mehr wird als nur eine kurze Atempause.