L’aumento del rischio nel mercato immobiliare abitativo si arresta

Nel secondo trimestre del 2026 il mercato immobiliare residenziale svizzero appare meno surriscaldato. L’indice di rischio di MoneyPark scende da 3,7 a 3,5 punti. Tuttavia, il segnale di distensione rimane delicato, poiché la disoccupazione, le rigide regole di sostenibilità economica e i notevoli differenziali di tasso d’interesse tra i fornitori di mutui continuano a frenare il mercato.

Il calo rappresenta più di un semplice movimento tecnico. Mette fine a un trend rialzista ininterrotto dal terzo trimestre del 2023 e riporta il Real Estate Risk Index al limite superiore della fascia di rischio media. I fattori trainanti sono la migliore congiuntura industriale, un aumento dei prezzi reali degli immobili residenziali leggermente più contenuto e il livello dei tassi d’interesse che rimane estremamente basso.

Allo stesso tempo, la ripresa rimane fragile. L’indice dei responsabili degli acquisti è salito nel secondo trimestre del 2026 a una media di 56 punti, rispetto ai 52 punti del trimestre precedente. Sul mercato del lavoro, invece, si registrano ancora pressioni. Il tasso di disoccupazione destagionalizzato si è attestato al 3,1% a maggio 2026, e anche MoneyPark indica il maggiore onere a carico delle singole famiglie come un rischio per la domanda di abitazioni di proprietà.

I prezzi continuano a superare l’inflazione
Nonostante l’indice di rischio in calo, non si può certo parlare di un mercato tranquillo. Nel secondo trimestre, la crescita dei prezzi delle abitazioni era ancora superiore di 3,8 punti percentuali rispetto all’inflazione. Nel trimestre precedente era di 4,2 punti percentuali, mentre un anno fa era di 5,0 punti percentuali. La dinamica sta quindi rallentando, ma non si registra una correzione generalizzata dei prezzi a causa della scarsità dell’offerta e dell’elevata disponibilità a pagare. Per i proprietari e i promotori immobiliari ciò significa che il mercato rimane solido, ma le decisioni di acquisto reagiscono in modo più sensibile alla posizione e alla qualità.

I mutui continuano a essere una guerra dei prezzi non priva di insidie
Il divario è particolarmente evidente nel settore dei finanziamenti. Nel secondo trimestre del 2026 il tasso di riferimento della BNS è rimasto allo 0 per cento, mentre il differenziale tra i tassi swap a dieci e a due anni si è ridotto a circa 0,45 punti percentuali. Per i mutuatari, tuttavia, il mercato non è diventato più semplice. Secondo MoneyPark, la differenza tra le offerte più convenienti e quelle più costose per i mutui a tasso fisso decennali si attestava recentemente a circa 0,96 punti percentuali. Ciò può comportare una differenza di diverse migliaia di franchi all’anno e aggrava la pressione selettiva per le famiglie con una capacità di sostegno limitata.

L’immigrazione perde slancio e le regioni si allontanano tra loro
Un ulteriore freno arriva dalla demografia. Il saldo migratorio su base mobile di dodici mesi della popolazione straniera residente è sceso da circa 83’400 persone alla fine del 2024 a circa 69’900 nel maggio 2026. Ciò corrisponde a un calo del 16,2 per cento. La domanda aggiuntiva di abitazioni di proprietà è quindi in calo, ma non scompare del tutto. Particolarmente rilevante è la distribuzione regionale. Secondo MoneyPark, l’86 per cento della futura crescita demografica si concentrerà in soli undici cantoni. Di conseguenza, il mercato dovrebbe reagire in modo meno capillare, ma a livello regionale in modo ancora più disomogeneo.

Per i prossimi trimestri, MoneyPark prevede un andamento dell’indice laterale o leggermente al ribasso. Resta da vedere se l’immigrazione più debole e l’aumento dell’attività edilizia creeranno effettivamente una maggiore offerta a livello regionale. È proprio da questo che dipenderà se il primo allentamento degli ultimi tre anni si trasformerà in qualcosa di più di una semplice tregua.