Aargau kann höhere Eigenmietwerte nicht stoppen
Im Aargau bleibt die Erhöhung der Eigenmietwerte in Kraft. Ein externes Rechtsgutachten stützt die Linie des Regierungsrats und schliesst ein Einfrieren oder eine rückwirkende Korrektur aus. Für Eigentümer verlagert sich die Debatte damit von der Bewertung zur Frage möglicher Steuerentlastungen.
Die juristische Klärung trifft eine politisch brisante Forderung direkt. Der Regierungsrat hält fest, dass die neuen Eigenmietwerte weder rückwirkend aufgehoben noch bis zu einer allfälligen Abschaffung auf Bundesebene sistiert werden können. Das eingeholte Gutachten von Felix Uhlmann bestätigt diese Einschätzung.
Hintergrund ist die laufende Umsetzung des neuen Schätzungswesens. Der Kanton Aargau bewertet seine Liegenschaften seit dem 1. Januar 2025 auf neuer Grundlage, nachdem die bisherigen Werte aus dem Jahr 1998 den Verkehrswerten und den bundesrechtlichen Vorgaben nicht mehr genügten. Auf der Kantonsseite zur Neubewertung wird der Eigenmietwert mit 62 Prozent der Marktmiete angegeben. Damit soll die im Einzelfall geltende Untergrenze von 60 Prozent eingehalten werden.
Bewertungen noch nicht vollständig verschickt
Die administrative Aufarbeitung ist allerdings noch nicht abgeschlossen. Von 285’000 geplanten Schätzungen waren Anfang Juli 2026 noch rund 11’600 offen. Sie sollen erst versendet werden, wenn die Daten für Vermögens- und Eigenmietwerte vollständig vorliegen und validiert sind. Gerade für Eigentümer, Planer und Berater bleibt damit relevant, dass die technische Umsetzung des Systems weiterhin nachläuft, obwohl die rechtliche Grundsatzfrage nun geklärt ist.
Politischer Fokus verschiebt sich
Für FDP und SVP verengt sich der Spielraum damit auf Entlastungen an anderer Stelle. Diskutiert werden befristete Abzüge, eine gestaffelte Umsetzung der Mehrbelastung oder weitergehende Senkungen beim kantonalen Steuerfuss. Parallel dazu läuft bereits die nächste Steuerdebatte. Über die Steuergesetzrevision 2027 soll die Aargauer Stimmbevölkerung voraussichtlich im November 2026 oder im Februar 2027 entscheiden. Vorgesehen sind eine Senkung der höchsten Tarifstufe der Einkommenssteuer von 11 auf 9,75 Prozent sowie ein Kleinverdienerabzug für Einkommen bis 75’000 Franken.
Für Eigentümer zählt nun der fiskalische Ausgleich
Für den Immobilienmarkt ist der Entscheid vor allem deshalb relevant, weil sich die Diskussion von der Methodik der Bewertung auf die Gesamtbelastung von Wohneigentum verschiebt. Die neuen Schätzungen verändern nicht nur Steuerrechnungen einzelner Haushalte, sondern auch die Kalkulation von Haltekosten und die politische Akzeptanz selbstgenutzten Wohneigentums im Kanton.