Auslöser ist ein vom Bundesgericht bestätigtes Regime, das seit dem 1. September 2026 gilt. Kurzzeitig vermietete Wohnungen zählen in Zürich baurechtlich als Gewerbenutzung und dürfen damit nicht mehr auf jene Flächen angerechnet werden, die dem Wohnen vorbehalten sind. Wer eine Wohnung in ein Business-Apartment umwandeln will, muss dafür neu auch ohne bauliche Eingriffe ein Baugesuch einreichen.
Damit trifft die Regelung nicht nur klassische Ferienvermietungen, sondern vor allem professionalisierte Kurzzeitangebote in Wohnzonen. Ende 2025 zählte die Stadt rund 5300 Airbnbs und Business-Apartments. Wie viele davon konkret unter das neue Regime fallen, ist offen. Klar ist aber, dass Zürich die Umnutzung von Wohnungen in kommerzielle Kurzzeitunterkünfte deutlich erschweren will.
Airbnb stellt den Nutzen infrage
Airbnb hat sich nun erstmals öffentlich zur Zürcher Regelung geäussert und bestreitet einen wesentlichen Einfluss auf Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit von Wohnraum. Die Plattform verweist darauf, dass die grosse Mehrheit der Gastgeber in Zürich ihr eigenes Zuhause nur gelegentlich vermiete. Solche Homesharing-Angebote sind von der Zürcher Regelung denn auch ausgenommen, solange es sich um die eigene Wohnung während Abwesenheiten handelt.
Die Stadt setzt auf Vollzug
Für Eigentümer, Betreiber und Verwalter liegt der eigentliche Einschnitt im Vollzug. Die Stadt Zürich baut für die Durchsetzung ab Anfang 2027 ein auf drei Jahre befristetes Team mit fünf Vollzeitstellen auf. Dafür sind jährlich 650’000 Franken vorgesehen. Schon im September 2026 gingen 338 Anzeigen wegen möglicher Verstösse ein. Das zeigt, wie stark das Thema inzwischen in die operative Bewirtschaftung und in baurechtliche Verfahren hineinreicht.
Mehr Verfahren für Bestandeswohnungen
Für den Immobilienmarkt ist der Effekt konkret. Wohnungen, die bisher flexibel als Business-Apartments genutzt wurden, geraten in Wohnzonen unter zusätzlichen Bewilligungsdruck. Eigentümerschaften müssen Nutzungen sauber deklarieren, Baugesuche einreichen und bei Verstössen mit einer raschen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands rechnen. Ob daraus tatsächlich spürbar mehr Wohnraum entsteht, bleibt offen. Sicher ist vorerst nur, dass Zürich die Schwelle für kommerzielle Kurzzeitvermietung deutlich erhöht hat.
