Wer auf tiefere Hypozinsen wartet, könnte verlieren
Viele Eigentümerschaften lassen ihre Hypothek derzeit im Saron laufen. Sie hoffen, später zu günstigeren Konditionen in eine langfristige Festhypothek wechseln zu können. Die jüngste Bankenbefragung von Moneypark deutet jedoch in die andere Richtung. Für lange Laufzeiten erwarten das Institute steigende Zinsen.
Der durchschnittliche Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek liegt laut Moneypark bei 2,06 Prozent. Seit Mitte Juni ist er um 0,08 Prozentpunkte gestiegen. Günstigste Angebote liegen bei rund 1,60 Prozent, setzen aber eine sehr gute Bonität, eine tiefe Belehnung und aktive Verhandlungen voraus. Auch bei kürzeren Festhypotheken sind die Konditionen teurer geworden. Für fünf Jahre lag der durchschnittliche Richtsatz im September bei 1,83 Prozent, für zwei Jahre bei 1,59 Prozent. Beide Werte stiegen seit Juni um 0,14 Prozentpunkte.
Die Verschiebung ist auf den ersten Blick klein. Bei einer Hypothek von einer Million Franken bedeutet ein Anstieg von 0,3 Prozentpunkten, aber Mehrkosten von 3000 Franken pro Jahr. Die Wahl des Zeitpunkts und der Laufzeit bleibt deshalb finanziell relevant.
Die SNB bestimmt nicht alles
Viele Hypothekarkunden blicken vor allem auf den Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Das ist für Saron-Hypotheken richtig. Der Saron basiert auf kurzfristigen Geldmarktsätzen und reagiert direkt auf die Geldpolitik der SNB.
Festhypotheken folgen einer anderen Logik. Banken sichern lange Laufzeiten über den Kapitalmarkt ab. Deshalb orientieren sich zehnjährige Festhypotheken stärker an den sogenannten Swap-Sätzen als am aktuellen SNB-Leitzins. Steigen die Erwartungen an Inflation und langfristige Zinsen international, verteuert sich auch die Absicherung für Schweizer Hypotheken.
Der Zinsdruck kommt aus dem Ausland
Die Schweiz profitiert weiterhin von einer moderaten Inflation und dem starken Franken. Deshalb bleiben die Hypothekarzinsen im internationalen Vergleich tief. Seit 2022 stiegen langfristige Hypotheken in Deutschland und Grossbritannien laut Moneypark etwa viermal, in den USA sogar fünfmal stärker als in der Schweiz.
Ganz entziehen kann sich die Schweiz dieser Entwicklung jedoch nicht. Höhere Staatsverschuldung, milliardenschwere Infrastrukturprogramme und Investitionen in künstliche Intelligenz erhöhen international den Kapitalbedarf. Das hält langfristige Renditen und Zinsen auf einem höheren Niveau. Für die Schweiz bedeutet das keinen abrupten Sprung. Es bedeutet aber, dass besonders lange Festhypotheken kaum zu den aussergewöhnlich tiefen Konditionen der Zeit vor 2022 zurückkehren dürften.
Der Saron bleibt günstig, aber offen
Der dreimonatige Saron lag im September bei 1,04 Prozent und blieb seit Mitte Juni unverändert. Das erklärt, weshalb viele Eigentümerschaften kurzfristig finanzieren. Der Saron ist derzeit meist günstiger als eine Festhypothek und bewahrt Flexibilität.
Diese Flexibilität hat eine Kehrseite. Wer im Saron bleibt, trägt das Risiko künftiger Leitzinserhöhungen und erhält keine Planungssicherheit über viele Jahre. Banken rechnen derzeit zwar damit, dass die SNB ihren Leitzins zunächst bei null Prozent belässt. Eine erste Erhöhung wird mehrheitlich erst für das erste Quartal 2027 erwartet.
Die passende Laufzeit ist persönlich
Die richtige Hypothek ergibt sich nicht aus einer Zinsprognose allein. Sie hängt von der Tragbarkeit, dem Eigenkapital, der Belehnung und den nächsten Lebens- oder Investitionsschritten ab. Wer langfristig im Eigenheim bleibt und steigende Belastungen vermeiden will, kauft mit einer Festhypothek vor allem Budget- und Planungssicherheit.
Mittlere Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren können eine Alternative sein. Sie begrenzen das kurzfristige Zinsrisiko, ohne eine Finanzierung auf ein Jahrzehnt festzuschreiben. Bei grösseren Hypotheken kann auch eine Aufteilung in mehrere Tranchen sinnvoll sein. Entscheidend ist nicht, den absoluten Tiefstzins zu treffen. Entscheidend ist eine Finanzierung, die auch dann noch trägt, wenn die Zinsen anders laufen als erhofft.