Chi aspetta che i tassi ipotecari scendano ulteriormente potrebbe rimetterci

Molte proprietà immobiliari hanno attualmente un mutuo in corso presso Saron. Sperano di poter passare in seguito a un mutuo a tasso fisso a lungo termine a condizioni più vantaggiose. L’ultima indagine condotta da Moneypark tra le banche indica tuttavia una tendenza opposta. Per le durate lunghe, gli istituti prevedono un aumento dei tassi d’interesse.

Secondo Moneypark, il tasso di riferimento medio per un mutuo a tasso fisso decennale si attesta al 2,06%. Da metà giugno è aumentato di 0,08 punti percentuali. Le offerte più vantaggiose si aggirano intorno all’1,60%, ma richiedono un’ottima solvibilità, un basso rapporto prestito/valore e una negoziazione attiva. Anche per i mutui a tasso fisso di durata più breve le condizioni sono diventate più costose. A settembre il tasso di riferimento medio era dell’1,83% per i mutui quinquennali e dell’1,59% per quelli biennali. Entrambi i valori sono aumentati di 0,14 punti percentuali da giugno.

A prima vista, la variazione sembra modesta. Per un mutuo di un milione di franchi, tuttavia, un aumento di 0,3 punti percentuali comporta costi aggiuntivi pari a 3’000 franchi all’anno. La scelta del momento e della durata rimane quindi rilevante dal punto di vista finanziario.

La BNS non determina tutto
Molti clienti ipotecari guardano soprattutto al tasso di riferimento della Banca nazionale svizzera. Questo vale per i mutui Saron. Il Saron si basa sui tassi del mercato monetario a breve termine e reagisce direttamente alla politica monetaria della BNS.

I mutui a tasso fisso seguono una logica diversa. Le banche coprono le durate lunghe attraverso il mercato dei capitali. Per questo motivo, i mutui a tasso fisso decennali si orientano maggiormente ai cosiddetti tassi swap piuttosto che all’attuale tasso di riferimento della BNS. Se a livello internazionale aumentano le aspettative di inflazione e di tassi di interesse a lungo termine, diventa più costoso anche il costo della copertura per i mutui ipotecari svizzeri.

La pressione sui tassi proviene dall’estero
La Svizzera continua a beneficiare di un’inflazione moderata e del franco forte. Per questo motivo i tassi ipotecari rimangono bassi nel confronto internazionale. Secondo Moneypark, dal 2022 i tassi dei mutui a lungo termine in Germania e nel Regno Unito sono aumentati circa quattro volte di più, mentre negli Stati Uniti addirittura cinque volte di più rispetto alla Svizzera.

La Svizzera non può tuttavia sottrarsi del tutto a questa tendenza. L’aumento del debito pubblico, i programmi infrastrutturali da miliardi e gli investimenti nell’intelligenza artificiale aumentano il fabbisogno di capitale a livello internazionale. Ciò mantiene i rendimenti e i tassi d’interesse a lungo termine a un livello più elevato. Per la Svizzera ciò non comporta un’impennata improvvisa. Significa però che i mutui a tasso fisso di durata particolarmente lunga difficilmente torneranno alle condizioni eccezionalmente basse del periodo precedente al 2022.

Il Saron rimane conveniente, ma aperto
Il Saron a tre mesi si è attestato a settembre all’1,04% ed è rimasto invariato da metà giugno. Questo spiega perché molti proprietari optino per finanziamenti a breve termine. Attualmente il Saron è spesso più conveniente di un mutuo a tasso fisso e garantisce flessibilità.

Questa flessibilità ha però un rovescio della medaglia. Chi opta per il Saron si assume il rischio di futuri aumenti dei tassi di riferimento e non ha alcuna certezza di pianificazione a lungo termine. Attualmente le banche prevedono che la BNS mantenga il tasso di riferimento inizialmente allo 0%. Un primo aumento è previsto, secondo la maggioranza, solo per il primo trimestre del 2027.

La durata adeguata varia da persona a persona
L’ipoteca giusta non deriva solo da una previsione sui tassi d’interesse. Dipende dalla capacità di sostegno, dal capitale proprio, dal rapporto prestito/valore e dai prossimi passi nella vita o negli investimenti. Chi intende rimanere a lungo termine nella propria casa ed evitare un aumento degli oneri, con un mutuo a tasso fisso acquisisce soprattutto sicurezza di bilancio e di pianificazione.

Le durate medie da due a cinque anni possono rappresentare un’alternativa. Limitano il rischio di tasso d’interesse a breve termine senza vincolare il finanziamento per un decennio. In caso di mutui di importo elevato, può essere opportuno anche suddividere l’importo in più tranche. L’aspetto decisivo non è centrare il tasso d’interesse più basso in assoluto. Ciò che conta è un finanziamento che regga anche se i tassi di interesse si muovono in modo diverso da quanto sperato.