Ceux qui attendent une baisse des taux hypothécaires risquent d’y perdre
De nombreuses copropriétés ont actuellement un prêt hypothécaire chez Saron. Elles espèrent pouvoir passer ultérieurement à un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme à des conditions plus avantageuses. La dernière enquête menée par Moneypark auprès des banques semble toutefois indiquer le contraire. Les établissements s'attendent en effet à une hausse des taux d'intérêt pour les durées longues.
Selon Moneypark, le taux de référence moyen pour un prêt immobilier à taux fixe sur dix ans s’élève à 2,06 %. Il a augmenté de 0,08 point de pourcentage depuis la mi-juin. Les offres les plus avantageuses se situent autour de 1,60 %, mais nécessitent une très bonne solvabilité, un faible ratio prêt/valeur et des négociations actives. Les conditions se sont également durcies pour les prêts hypothécaires à taux fixe de plus courte durée. En septembre, le taux de référence moyen s’élevait à 1,83 % pour une durée de cinq ans et à 1,59 % pour une durée de deux ans. Ces deux valeurs ont augmenté de 0,14 point de pourcentage depuis juin.
À première vue, cette variation semble minime. Pour un prêt hypothécaire d’un million de francs, une hausse de 0,3 point de pourcentage représente toutefois un surcoût de 3 000 francs par an. Le choix du moment et de la durée reste donc déterminant sur le plan financier.
La BNS ne détermine pas tout
De nombreux clients hypothécaires se concentrent avant tout sur le taux directeur de la Banque nationale suisse. C’est justifié pour les hypothèques Saron. Le Saron repose sur les taux du marché monétaire à court terme et réagit directement à la politique monétaire de la BNS.
Les prêts hypothécaires à taux fixe obéissent à une autre logique. Les banques couvrent les durées longues sur le marché des capitaux. C’est pourquoi les prêts hypothécaires à taux fixe sur dix ans s’alignent davantage sur les taux dits « de swap » que sur le taux directeur actuel de la BNS. Si les anticipations d’inflation et de taux d’intérêt à long terme augmentent à l’échelle internationale, la couverture des prêts hypothécaires suisses devient également plus coûteuse.
La pression sur les taux d’intérêt vient de l’étranger
La Suisse continue de bénéficier d’une inflation modérée et d’un franc fort. C’est pourquoi les taux hypothécaires restent bas en comparaison internationale. Selon Moneypark, depuis 2022, les taux des prêts hypothécaires à long terme ont augmenté environ quatre fois plus en Allemagne et au Royaume-Uni, et même cinq fois plus aux États-Unis qu’en Suisse.
La Suisse ne peut toutefois pas échapper totalement à cette évolution. L’augmentation de la dette publique, les programmes d’infrastructure se chiffrant en milliards et les investissements dans l’intelligence artificielle accroissent les besoins en capitaux à l’échelle internationale. Cela maintient les rendements et les taux d’intérêt à long terme à un niveau élevé. Pour la Suisse, cela ne signifie pas de hausse brutale. Cela signifie toutefois que les prêts hypothécaires à taux fixe de très longue durée ne devraient guère retrouver les conditions exceptionnellement basses d’avant 2022.
Le Saron reste avantageux, mais incertain
Le Saron à trois mois s’établissait à 1,04 % en septembre et est resté inchangé depuis la mi-juin. Cela explique pourquoi de nombreux propriétaires optent pour un financement à court terme. Le Saron est actuellement généralement plus avantageux qu’un prêt hypothécaire à taux fixe et préserve la flexibilité.
Cette flexibilité a toutefois un revers. Ceux qui optent pour le Saron assument le risque de futures hausses des taux directeurs et ne bénéficient d’aucune sécurité de planification sur plusieurs années. Les banques s’attendent certes actuellement à ce que la BNS maintienne dans un premier temps son taux directeur à zéro pour cent. Une première hausse n’est majoritairement attendue qu’au premier trimestre 2027.
La durée adaptée est une question personnelle
Le choix de l’hypothèque appropriée ne repose pas uniquement sur une prévision des taux d’intérêt. Il dépend de la capacité de remboursement, des fonds propres, du taux d’avance et des prochaines étapes de la vie ou des projets d’investissement. Si vous comptez rester longtemps dans votre logement et que vous souhaitez éviter une augmentation de vos charges, opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe vous apporte avant tout une sécurité budgétaire et une prévisibilité.
Des durées moyennes de deux à cinq ans peuvent constituer une alternative. Elles limitent le risque de taux à court terme sans pour autant engager le financement pour une décennie. Pour les prêts hypothécaires importants, un fractionnement en plusieurs tranches peut également s’avérer judicieux. L’essentiel n’est pas d’atteindre le taux d’intérêt le plus bas absolu. Ce qui compte, c’est d’opter pour un financement qui reste viable même si les taux d’intérêt évoluent différemment de ce qui était espéré.