Neue Dynamik für Immobilienfonds
Die Schweiz hat den Eigenmietwert abgeschafft. Ein historischer Wendepunkt in der Immobilienbesteuerung. Während private Hauseigentümer direkt profitieren, wird für Immobilienfonds die Wirkung erst auf den zweiten Blick sichtbar. Der Markt könnte sich spürbar verschieben, mit Folgen für Preise, Renditen und steuerliche Rahmenbedingungen.
Für Immobilienfonds scheint die Reform auf den ersten Blick unspektakulär. Ihre Liegenschaften werden vermietet, die daraus erzielten Mieterträge sind weiterhin steuerpflichtig, der Eigenmietwert spielte hier nie eine Rolle. Institutionelle Investoren zahlen damit wie bisher auf reale Erträge und nicht auf fiktive Einkommen.
Ganz anders sieht es bei Eigentümerinnen und Eigentümern von selbst bewohntem Wohneigentum aus. Sie profitieren unmittelbar, sofern ihre Hypothekarbelastung gering ist. Diese Verschiebung stärkt die Attraktivität von Wohneigentum und könnte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern weiter anheizen.
Preissteigerungen in einem schwachen Renditeumfeld
Die Abkehr vom Eigenmietwert fällt in eine Zeit, in der die Renditen von Immobilienanlagen bereits wieder auf ein tiefes Niveau gesunken sind. Die steigende Nachfrage nach eigengenutztem Wohneigentum dürfte die Preise erhöhen. Ein Szenario, das Projektentwickler zusätzlich unter Druck setzt. Ihre Kalkulationen werden enger, während Investoren und Fonds gleichzeitig mit stagnierenden Mietrenditen konfrontiert sind.
Ein Anstieg der Preise wirkt sich zudem auf die Bewertung von Immobilienportfolios aus. Fonds, die hohe Marktwerte ausweisen, könnten in der Folge tiefere Anfangsrenditen verzeichnen. Eine Entwicklung, die institutionelle Anleger genau beobachten werden.
Steuerpolitische Gegenmassnahmen denkbar
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird Schätzungen zufolge zu jährlichen Steuerausfällen von rund 1,8 Milliarden Franken führen. Wovon ein Drittel den Bund und zwei Drittel die Kantone betreffen. Experten wie Emanuel von Graffenried von BN Conseils warnen, dass die Kantone diesen Ausfall teilweise durch neue Abgaben kompensieren könnten.
Im Gespräch ist insbesondere die Einführung einer kantonalen Grundsteuer. Sollte eine solche Steuer Realität werden, wären nicht nur private Eigentümer betroffen, sondern auch institutionelle Investoren und Immobilienfonds. Damit würde die Reform indirekt doch eine zusätzliche Belastung für den professionellen Immobiliensektor bedeuten, wenn auch zeitversetzt.
Langfristige Marktfolgen für Fonds
Auch wenn die Abschaffung des Eigenmietwerts für Fonds kein unmittelbares Steuerthema darstellt, beeinflusst sie das Umfeld, in dem diese operieren. Steigende Wohneigentumspreise, höhere Bodenwerte und ein enger werdender Vermietungsmarkt verändern die Bewertungsgrundlagen von Immobilienanlagen.
Fachleute erwarten, dass insbesondere Wohnimmobilienfonds mittelfristig Anpassungen in ihrer Portfoliostruktur vornehmen müssen. Gleichzeitig werden steuerpolitische Schritte der Kantone die Attraktivität einzelner Standorte verändern. Ein Aspekt, der künftig auch für Anlageentscheide institutioneller Investoren von Bedeutung sein dürfte.