Une nouvelle dynamique pour les fonds immobiliers
La Suisse a supprimé la valeur locative. Un tournant historique dans la fiscalité immobilière. Alors que les propriétaires privés en profitent directement, l'effet pour les fonds immobiliers n'est visible qu'au deuxième coup d'œil. Le marché pourrait se déplacer sensiblement, avec des conséquences sur les prix, les rendements et le cadre fiscal.
Pour les fonds immobiliers, la réforme ne semble pas spectaculaire à première vue. Leurs biens immobiliers sont loués, les revenus locatifs qui en découlent restent imposables, la valeur locative n’a jamais joué de rôle dans ce domaine. Les investisseurs institutionnels continuent donc de payer sur des revenus réels et non sur des revenus fictifs.
La situation est très différente pour les propriétaires d’un logement qu’ils occupent eux-mêmes. Ils en profitent directement, pour autant que leur charge hypothécaire soit faible. Ce décalage renforce l’attrait de la propriété du logement et pourrait continuer à alimenter la demande d’appartements en copropriété et de maisons individuelles.
Hausse des prix dans un contexte de faibles rendements
L’abandon de la valeur locative intervient à un moment où les rendements des placements immobiliers sont déjà retombés à un niveau bas. La demande croissante de logements occupés par leur propriétaire devrait faire augmenter les prix. Un scénario qui met une pression supplémentaire sur les promoteurs. Leurs calculs se resserrent alors que les investisseurs et les fonds sont parallèlement confrontés à une stagnation des rendements locatifs.
Une hausse des prix a également un impact sur la valorisation des portefeuilles immobiliers. Les fonds qui affichent des valeurs de marché élevées pourraient par conséquent enregistrer des rendements initiaux plus faibles. Une évolution que les investisseurs institutionnels surveilleront de près.
Contre-mesures fiscales envisageables
Selon les estimations, l’abolition de la valeur locative entraînera des pertes fiscales annuelles d’environ 1,8 milliard de francs. Dont un tiers pour la Confédération et deux tiers pour les cantons. Des experts comme Emanuel von Graffenried de BN Conseils préviennent que les cantons pourraient compenser partiellement cette perte par de nouvelles taxes.
Il est notamment question d’introduire un impôt foncier cantonal. Si un tel impôt devenait réalité, il ne toucherait pas seulement les propriétaires privés, mais aussi les investisseurs institutionnels et les fonds immobiliers. La réforme entraînerait donc indirectement une charge supplémentaire pour le secteur immobilier professionnel, même si elle serait décalée dans le temps.
Conséquences à long terme pour les fonds
Même si l’abolition de la valeur locative ne constitue pas une question fiscale immédiate pour les fonds, elle a un impact sur l’environnement dans lequel ils opèrent. L’augmentation des prix des logements, la hausse des valeurs foncières et le resserrement du marché de la location modifient les bases d’évaluation des investissements immobiliers.
Les spécialistes s’attendent à ce que les fonds immobiliers résidentiels, en particulier, doivent procéder à des ajustements de la structure de leur portefeuille à moyen terme. Parallèlement, les mesures de politique fiscale prises par les cantons modifieront l’attractivité de certains sites. Un aspect qui devrait également jouer un rôle dans les décisions de placement des investisseurs institutionnels à l’avenir.