Zürich klettert an die Spitze der Blasengefahr

Zürich führt 2026 weltweit die Liste der überhitzten Wohnungsmärkte an. Der UBS-Index springt auf 1,69 Punkte nach 1,55 Punkten im Vorjahr, während Kaufpreise Mieten, Einkommen und Tragbarkeit deutlich abhängen und die Einstiegshürden für Eigentum weiter steigen.

Im UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 erreicht Zürich 1,69 Punkte und rückt damit vom dritten Platz im Jahr 2025 auf Rang eins unter 23 untersuchten Städten vor. Tokio folgt mit 1,54 Punkten, Genf bleibt ebenfalls in einem erhöhten Risikobereich.

Hinter dem Spitzenrang steht ein langer Preisauftrieb, der sich immer weiter von Mieten und Einkommen gelöst hat. Über zwanzig Jahre stiegen die Immobilienpreise in Zürich laut UBS um fast 140 Prozent, während die Mieten nur rund 40 Prozent und die Einkommen rund 30 Prozent zulegten. Gestützt wurde diese Entwicklung von tiefen Finanzierungskosten, knappem Angebot und der hohen Anziehungskraft des Standorts für internationale Fachkräfte.

Tragbarkeit kippt
Für den Markt wird damit vor allem die Finanzierbarkeit zum Problem. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung sind in Zürich oder Genf rechnerisch rund acht Jahresgehälter nötig. Noch härter trifft die laufende Belastung. In Zürich liegen die jährlichen Nutzungskosten aus Hypothekarzinsen und Unterhalt teils bei mehr als 50 Prozent des Bruttoeinkommens einer hoch qualifizierten Fachkraft. Eigentum verschiebt sich damit weiter in Richtung vermögender Haushalte.

Im internationalen Vergleich fällt das umso stärker auf, weil die Kaufpreise weltweit zuletzt weitgehend stagnierten. In Zürich sprechen die Ökonomen deshalb von einer besonders wetterabhängigen Bewertung. Der Index selbst sagt zwar weder Zeitpunkt noch Ausmass einer möglichen Korrektur voraus. Er misst aber genau jene Überhitzungsmuster, die sich aus entkoppelten Preisen, knapper Tragbarkeit und anhaltendem Anlagedruck ergeben.

Zinsen bleiben nur ein Teil des Risikos
Leicht steigende Zinsen in der Schweiz würden den Markt in den kommenden zwölf Monaten laut UBS noch nicht grundsätzlich drehen. Für Investoren wird es erst bei Zinsen von über zwei Prozent wirklich schmerzhaft, weil dann teure Bauprojekte unrentabel werden können. Für selbstnutzende Eigentümer mit langfristiger Finanzierung wäre selbst eine grössere Preiskorrektur eher verkraftbar. Heikler wird es bei einem raschen stärkeren Zinsanstieg oder falls Schuldzinsen ab 2029 steuerlich nicht mehr abzugsfähig wären.