Zurich se hisse en tête du classement des villes les plus exposées au risque de bulle immobilière
En 2026, Zurich arrive en tête du classement mondial des marchés immobiliers en surchauffe. L'indice UBS bondit à 1,69 point, contre 1,55 point l'année précédente, tandis que les prix d'achat, les loyers, les revenus et la capacité financière sont en nette baisse et que les obstacles à l'accès à la propriété continuent de s'alourdir.
Dans l’indice UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zurich totalise 1,69 point et passe ainsi de la troisième place en 2025 à la première place parmi les 23 villes étudiées. Tokyo suit avec 1,54 point, tandis que Genève reste également dans une zone de risque élevé.
Cette première place s’explique par une longue hausse des prix, qui s’est de plus en plus dissociée des loyers et des revenus. Selon UBS, les prix de l’immobilier à Zurich ont augmenté de près de 140 % en vingt ans, tandis que les loyers n’ont progressé que d’environ 40 % et les revenus d’environ 30 %. Cette évolution a été favorisée par des coûts de financement bas, une offre limitée et le fort pouvoir d’attraction de la ville pour les professionnels internationaux.
La viabilité financière s’effrite
Pour le marché, c’est donc avant tout la viabilité financière qui pose problème. À Zurich ou à Genève, il faut compter environ huit salaires annuels pour acquérir un appartement de 60 mètres carrés. La charge courante est encore plus lourde. À Zurich, les frais d’utilisation annuels liés aux intérêts hypothécaires et à l’entretien représentent parfois plus de 50 % du revenu brut d’un professionnel hautement qualifié. L’accession à la propriété reste donc l’apanage des ménages aisés.
En comparaison internationale, cela ressort d’autant plus que les prix d’achat ont globalement stagné ces derniers temps à l’échelle mondiale. À Zurich, les économistes parlent donc d’une valorisation particulièrement sensible aux aléas du marché. L’indice lui-même ne prédit certes ni le moment ni l’ampleur d’une éventuelle correction. Il mesure toutefois précisément ces signes de surchauffe qui résultent de prix déconnectés de la réalité, d’une capacité financière limitée et d’une pression d’investissement persistante.
Les taux d’intérêt ne représentent qu’une partie du risque
Selon l’UBS, une légère haussedes taux d’intérêten Suisse ne suffirait pas à inverser fondamentalement la tendance du marché au cours des douze prochains mois. Pour les investisseurs, la situation ne deviendrait vraiment douloureuse qu’à partir de taux supérieurs à 2 %, car les projets de construction coûteux pourraient alors devenir non rentables. Pour les propriétaires occupants bénéficiant d’un financement à long terme, même une correction de prix plus importante serait plutôt supportable. La situation deviendrait plus délicate en cas de hausse rapide et marquée des taux d’intérêt ou si les intérêts débiteurs n’étaient plus fiscalement déductibles à partir de 2029.