Wo Immobilien an Strahlkraft verlieren
In den nächsten 20 Jahren dürfte sich der Schweizer Immobilienmarkt entlang klarer demografischer Bruchlinien aufspalten. Mit zehn Kantonen unter besonderem Druck und elf Kantonen als klare Gewinner.
Zu den Kantonen mit den grössten demografischen Risiken zählen Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Sie vereinen rund 23 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz und sind damit alles andere als Randgebiete. Gleichzeitig sind sie strukturell schwächer für die Zukunft gerüstet.
Der Kern des Problems liegt in der Altersstruktur. Das Bevölkerungswachstum spielt sich vor allem in den Gruppen über 65 ab. Menschen, die selten umziehen und kaum zusätzlichen Wohnraum nachfragen. Parallel dazu sinkt die Zahl der Erwerbstätigen, also jener Haushalte, die typischerweise Wohneigentum erwerben oder neue Mietverhältnisse eingehen. Die Folge sind weniger Nachfrage, mehr Geduld beim Verkauf und wachsende Preisabschläge. Besonders spürbar ist dies in Märkten mit vielen Einfamilienhäusern und Ferienobjekten, etwa in Teilen des Tessins, von Graubünden oder im Jura.
Demografie schlägt Preisfantasie
Die Studie skizziert einen Markt, der sich in den nächsten 20 Jahren deutlich auseinanderentwickeln dürfte. Während die Eigentümerinnen und Eigentümer in den betroffenen Kantonen vielerorts noch von weiter steigenden Preisen ausgehen, zeichnet die Demografie ein anderes Bild. Wenn kaum junge Haushalte nachrücken und die Zuwanderung schwach bleibt, fehlt der Nachfrageschub, der die heutigen Bewertungen rechtfertigt.
Für Eigentümer bedeutet das, längere Haltedauer, höhere Verkaufsrisiken und je nach Lage auch deutlichere Preisrückgänge. Besonders exponiert sind ältere Einfamilienhäuser in peripheren Gemeinden, die energetisch und qualitativ nicht mehr den Erwartungen neuer Käufergenerationen entsprechen. Wo gleichzeitig viel Angebot auf den Markt kommt, etwa aus Nachlasssituationen, kann der Preisdruck rasch zunehmen.
Boomkantone als Gegenpol
Auf der anderen Seite stehen die Wachstumskantone Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau, St. Gallen, Wallis, Freiburg, Zug und Basel‑Stadt. Sie sollen gemäss Analyse fast 86 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen. Zwei Drittel des Hypothekarvolumens konzentrieren sich bereits heute in diesen Kantonen, Tendenz steigend.
Hier trifft Zuwanderung auf wirtschaftliche Dynamik, urbane Zentren und starke Arbeitsmärkte. Für den Immobilienmarkt bedeutet das, anhaltend hohe Nachfrage, tendenziell stabile bis steigende Preise und geringere strukturelle Risiken, trotz Digitalisierung, Zinswende und zunehmenden Regulierungen. Die Polarisierung zwischen «Verlierer‑» und «Gewinner»-Kantonen dürfte sich damit weiter verschärfen.
Konsequenzen für Banken und Investoren
Für Banken, Versicherungen und Pensionskassen ist der demografische Blickwinkel mehr als eine Fussnote. In vielen Portfolios sind die regionalen Risiken bisher nur unzureichend abgebildet. Besonders regionale Institute mit starkem Fokus auf ihren Heimkanton tragen in schrumpfenden Regionen erhöhte Klumpenrisiken. Vor allem, wenn ein grosser Teil des Bestands aus Einfamilienhäusern in ländlichen Lagen stammt.
Nicht nur Lage, Zustand und Tragbarkeit zählen, sondern auch die Frage, wie viele potenzielle Käuferinnen und Käufer in 10, 15 oder 20 Jahren noch vor Ort sein werden. Wer Hypotheken und Immobilienanlagen langfristig steuern will, muss Demografie, Wohnraumnachfrage und lokale Wirtschaftsstruktur systematisch zusammen denken.
Was Eigentümer jetzt tun können
Für Eigentümer in den betroffenen Kantonen lohnt sich ein nüchterner Blick auf das eigene Objekt wie Standort, Zielgruppe, energetischer Zustand, mögliche Umnutzung. Wer aktiv bewirtschaftet, modernisiert und frühzeitig über Alternativen nachdenkt, ist klar im Vorteil gegenüber jenen, die nur auf weiter steigende Preise hoffen.
Der Markt kippt nicht flächendeckend. In vielen Städten der «Verlierer»-Kantone wird Wohnraum knapp bleiben, während ländliche Gebiete stärker unter Druck geraten. Entscheidend wird, wie präzise Marktteilnehmende die Unterschiede innerhalb eines Kantons verstehen und wie schnell sie ihre Strategien an die neue demografische Realität anpassen.