Zwischen Stabilität, Wohnraumschutz und Wachstumsdruck
Die Basler Immobilienwirtschaft steht vor einem Paradoxon. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind stabil, die Nachfrage ist hoch und theoretisch stünde genügend Boden zur Verfügung. Doch strenge Regulierungen und schleppende Prozesse bremsen die Produktion von neuem Wohnraum. Ein Stimmungsbild aus der aktuellen Podiumsdiskussion in Basel.
Aktuelle Stimmung der Basler Immobilienwirtschaft
Die Ausgangslage präsentiert sich ambivalent. Einerseits herrschen in Basel eine grosse wirtschaftliche Stabilität und eine starke realwirtschaftliche Basis, wie aktuelle Marktanalysen bestätigen. Andererseits drückt der Schuh bei der eigentlichen Produktion von Wohnraum. Im internationalen Vergleich, etwa mit Paris, San Francisco oder London, ist die Kostenbelastung für Wohnen im Verhältnis zu den Löhnen in Basel zwar noch moderat. Doch die Stimmung ist getrübt. Der Wohnungsproduktion geht es nicht gut. Das liegt weniger an fehlenden Investoren, sondern vielmehr an komplexen Planungsprozessen und hausgemachten Hürden.
Herausforderung Wohnraumschutz
Ein zentrales Thema der Debatte ist der Basler «Wohnraumschutz». Das Gesetz, ursprünglich gedacht, um die Sozialverträglichkeit von Sanierungen zu sichern und Mieter zu schützen, erweist sich in der Praxis als Investitionshemmnis.
Kritisiert wird, dass der Wohnschutz zwar gut gemeint ist, aber faktisch das Angebot verknappt. Wenn Sanierungen durch überbordende Vorgaben unwirtschaftlich werden, finden sie schlicht nicht statt. Zwar wurden bereits Anpassungen an der Verordnung vorgenommen, um beispielsweise energetische Erneuerungen zu erleichtern, doch die Unsicherheit bleibt. Es kommen weniger neue Wohnungen auf den Markt, während die Zuwanderung anhält. Dies verschärft genau jene Knappheit, die man eigentlich bekämpfen wollte. Wer heute eine Wohnung sucht, sei es wegen Familiären belangen, Jobwechsel oder Zuzug, der trifft auf einen ausgetrockneten Markt und hohe Preise. Die Regulierung schützt somit den Bestand, benachteiligt aber jene, die neu in den Markt eintreten wollen.
Learnings für andere Kantone
Der Blick über die Kantensgrenzen zeigt, Basel dient derzeit eher als Warnung denn als Vorbild in Sachen Regulierung. Die Einführung strenger Schutzbestimmungen erinnert an Fehler der Vergangenheit (Zins- und Regulierungspolitik vor 40 Jahren). Die Lehre für andere Kantone lautet deshalb, man darf das Angebot nicht künstlich verknappen, wenn die steigt.
Ein weiteres Phänomen ist die Umnutzung von Büroflächen. Was vor vier Jahren aufgrund der Renditeerwartungen noch kaum denkbar war, wird durch gestiegene Zinsen und veränderte Büromärkte plötzlich attraktiv. Doch diese Transformationen schaffen meist keinen günstigen Wohnraum, sondern eher hochpreisige Angebote.
Basel in der 10-Millionen-Schweiz
Die Schweiz wächst und Basel wächst mit. Die Stadt verfügt über enorme Potenziale durch ehemalige Industrieareale (z. B. Klybeck Plus) und Transformationsgebiete. Investoren wären bereit, diese Flächen zu entwickeln und zu verdichten. Doch die Problematik ist die Zeitdauer. Planungsprozesse, wie jene für das Klybeck-Areal, ziehen sich über 5 bis 6 Jahre hin, bevor überhaupt gebaut werden kann.
Für eine Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern ist die Innenverdichtung alternativlos. Dabei müssen Kompromisse gefunden werden, wie etwa bei der «Klimakardinals»-Initiative. Areale über 30’000 m² sollen dichter bebaut werden dürfen, müssen dafür aber strenge ökologische und soziale Kriterien erfüllen. Wichtig ist hier das Verständnis für die Investorenseite, insbesondere Pensionskassen. Diese verwalten Treuhandgelder für die Altersvorsorge und können Wohnraum nicht einfach quersubventionieren. Planungssicherheit ist hier die härteste Währung.
Zukunft und Lösungsansätze
Wie sieht die Zukunft aus? Die Branche fordert vor allem Beschleunigung und Flexibilität. Ähnlich wie in Deutschland sollten wir den Planungs-Turbo diskutieren und es bräuchte Mechanismen, um Bewilligungsverfahren drastisch zu verkürzen. Die Immobilien der Zukunft müssen flexibel sein. Was heute ein Büro ist, muss morgen eine Wohnung sein können und übermorgen vielleicht wieder ein Büro oder eine Logistikfläche. Fragmentierte Monostrukturen sind nicht mehr zeitgemäss. Die Angst vor dem Wachstum muss einer Gestaltungslust weichen. Qualität entsteht durch gute Innenverdichtung und Nutzungsmischung, nicht durch Stillstand.
Die Mittel und das Kapital wären vorhanden, um den Basler Wohnraummangel zu lindern. Was fehlt, ist ein regulatorisches Umfeld, das Investitionen ermöglicht statt verhindert und ein Planungsprozess, der mit der Geschwindigkeit der gesellschaftlichen Veränderungen Schritt hält.