Das Bauhandwerkerpfandrecht – ein (fast) unkontrollierbares Risiko
Das Bauhandwerkerpfandrecht schützt Unternehmer und Handwerker bei ausstehenden Forderungen. Für die Grundeigentümerschaft stellt ein Eintrag ein massives Risiko dar.
Voraussetzungen für die Eintragung
Jeder Unternehmer, der an einem Grundstück Arbeit und Material oder Arbeit allein geliefert hat, kann direkt am Grundstück ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen (vgl. Art. 837 ZGB). Damit erhalten die Unternehmer, die meist erst im Nachhinein bezahlt werden, ein Sicherungsmittel. Eine Vertragsbeziehung zwischen Unternehmer und Grundeigentümerschaft ist nicht notwendig. Dennoch richtet sich der Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts stets gegen die Grundeigentümerschaft. Das Eintragungsrecht kann zum Voraus nicht vertraglich wegbedungen werden.
Pfandberechtigt sind grundsätzlich Arbeiten, die unmittelbar mit dem Bauwerk verbunden sind und eine physische Veränderung daran bewirken. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung haben die berechtigten Arbeiten allerdings ausgeweitet auf Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung oder dergleichen. Nicht geschützt sind hingegen Lieferanten von Baumaterial ohne Montageleistung, ausser es handle sich um speziell für das Werk hergestelltes (ansonsten nicht verwendbares) Material. Weiter ist erforderlich, dass das Pfandrecht innert vier Monaten nach Vollendung der Arbeiten («letzter Hammerschlag») im Grundbuch eingetragen wird.
Das Verfahren
Das Verfahren ist mehrstufig. Zunächst entscheidet das Gericht am Ort des Baugrundstücks im summarischen Verfahren über die provisorische Eintragung. Die Voraussetzungen für eine provisorische Eintragung sind sehr tief, der Unternehmer muss nur aufzeigen, dass er an diesem Grundstück pfandrechtsberechtigte Arbeiten erbracht hat oder noch erbringen wird und die Eintragungsfrist gewahrt ist. Innerhalb einer vom Gericht festgelegten Frist muss der definitive Anspruch sodann im ordentlichen Verfahren klageweise durchgesetzt werden, damit das Pfandrecht definitiv Bestand hat. Andernfalls wird die Eintragung wieder gelöscht. Hier muss der eintragende Unternehmer deutlich höhere Beweisanforderungen erfüllen.
Handlungsmöglichkeiten für die Grundeigentümerschaft
Für die Grundeigentümerschaft ist ein eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht ein ernstzunehmendes Risiko. Im schlimmsten Fall – bei einer definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts – kann es zur Zwangsverwertung der Liegenschaft kommen. Oftmals führt aber bereits die provisorische Eintragung zu Schwierigkeiten im Verkauf von Wohneinheiten oder Grundstücken, weil die Banken keine Finanzierungszusicherung abgeben wollen. Um diesem Risiko zu begegnen, stehen verschiedene Handlungsmöglichkeiten offen: Zum einen kann die Eigentümerschaft die geltend gemachte Forderung begleichen, was bei Subunternehmerverhältnissen zu ungerechtfertigten Doppelzahlungen führen kann. Zum anderen besteht die Möglichkeit, das Pfandrecht, sowohl im definitiven wie auch im provisorischen Verfahren, durch Stellung einer hinreichenden Sicherheit – etwa in Form einer unwiderruflichen Bankgarantie oder durch Hinterlegung eines Geldbetrags – abzulösen. Steht die Grundeigentümerschaft nicht in einem direkten Vertragsverhältnis mit dem Unternehmer, so empfiehlt es sich, den eigentlichen Schuldner (z.B. Verkäufer, TU, GU usw.) mittels einer sogenannten Streitverkündung in das Verfahren einzubeziehen.
Fazit
Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt ein wirksames Sicherungsmittel zugunsten der am Bau beteiligten Leistungserbringer dar. Für die betroffene Grundeigentümerschaft empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, Fristen konsequent zu beachten und rasch geeignete Massnahmen zur Wahrung ihrer Interessen zu ergreifen.